Ενοίκια: Η συνεχής άνοδος των τιμών των ενοικίων βάζει δύσκολα σε όσους αναζητούν ένα προσιτό, ποιοτικό ακίνητο και κάνει την αναζήτηση κατοικίας «γρίφο» για δυνατούς λύτες.
Σύμφωνα με τα στοιχεία των ενεργών αγγελιών του α’ εξαμήνου, η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική έχει αυξηθεί κατά +4,5% από πέρυσι την αντίστοιχη περίοδο, στη Θεσσαλονίκη κατά +6,4% και στην υπόλοιπη Ελλάδα κατά +7,1% (SPI – Δείκτης τιμών Spitogatos). Σύμφωνα με τους μεσίτες, η τάση μπορεί να αποτυπώνεται συνήθως σε όρους ετήσιας μεταβολής, όμως οι αυξήσεις στα ενοίκια είναι ορατές από μήνα σε μήνα! Οι ιδιοκτήτες, βλέποντας τις τάσεις της αγοράς, αλλά και τα υψηλότερα μισθώματα που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες γειτονικών ακινήτων, αυξάνουν τις απαιτήσεις τους, ακόμα και αν έχουν μακροχρόνια σχέση με τους ενοίκους τους.
Ομως, οι ενοικιαστές δεν είναι απροστάτευτοι. Οι προβλέψεις της νομοθεσίας είναι σαφείς. Αν και ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να αποφασίσει την τιμή στην οποία θα διαθέσει το ακίνητό του, από την άλλη πλευρά ο «διαβασμένος» ενοικιαστής θα γλιτώσει τις άδικες και παράνομες αυξήσεις.
Ανακοίνωση ΕΕΚΕ
Σε σχετική ανακοίνωσή της, η Ενωση Εργαζόμενων Καταναλωτών Ελλάδος (ΕΕΚΕ) επισημαίνει πως μια αύξηση ενοικίου είναι νόμιμη μόνο όταν προβλέπεται στη σύμβαση που έχεις υπογράψει. Δηλαδή: 1. Αν υπάρχει γραπτός όρος στη σύμβαση που προβλέπει π.χ. ετήσια αύξηση 3%. 2. Μετά τη λήξη της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει νέα τιμή για να ανανεώσει τη σύμβαση. Προσοχή: Αν η μίσθωση συνεχίζεται «σιωπηρά» (χωρίς νέα σύμβαση), τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να προτείνει νέα τιμή, όχι όμως να την επιβάλει χωρίς τη συγκατάθεση του ενοικιαστή.
Η ΕΕΚΕ εξηγεί πως μια αύξηση δεν είναι αυτόματα παράνομη, αλλά πρέπει να είναι συμφωνημένη. Αν ο ενοικιαστής δεχθεί σιωπηρά την αύξηση και την πληρώνει ακόμα και αν δεν υπάρχει μισθωτήριο, τότε θεωρείται ότι συμφωνεί. Η συμβουλή της ΕΕΚΕ είναι ο ενοικιαστής ποτέ να μη συμφωνεί προφορικά για κάτι που αλλάζει τους οικονομικούς όρους.
Σημείο τριβής
Σύμφωνα με την έμπειρη δικηγόρο Ευρωπία Συνοδινού, η αύξηση του μισθώματος αποτελεί ένα από τα συχνότερα σημεία τριβής στις μισθώσεις κατοικιών. Ωστόσο, η ισχύουσα νομοθεσία δεν επιτρέπει στον εκμισθωτή να προβαίνει σε μονομερή αναπροσαρμογή του ενοικίου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, παρά μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Κατ’ αρχάς, στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος. Εφόσον το μισθωτήριο περιλαμβάνει ρητό όρο αναπροσαρμογής του μισθώματος -για παράδειγμα ετήσια αύξηση κατά συγκεκριμένο ποσοστό ή βάσει αντικειμενικού δείκτη-, ο εκμισθωτής δικαιούται να εφαρμόσει την αύξηση σύμφωνα με τους συμφωνηθέντες όρους.
Η άλλη όψη
Από την άλλη πλευρά, και οι ενοικιαστές διαθέτουν σημαντικά δικαιώματα απέναντι σε παράνομες απαιτήσεις αύξησης. Ειδικότερα, έχουν δικαίωμα να συνεχίζουν να καταβάλλουν το συμφωνημένο μίσθωμα όταν η ζητούμενη αύξηση δεν προβλέπεται από τη σύμβαση ή τον νόμο, να αρνούνται μονομερείς και αυθαίρετες μεταβολές των όρων της μίσθωσης, καθώς και να αξιώνουν την τήρηση της σύμβασης από τον εκμισθωτή. Παράλληλα, η άρνηση αποδοχής μιας παράνομης αύξησης δεν αποτελεί από μόνη της λόγο καταγγελίας της μίσθωσης ή έξωσης, εφόσον ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλλει εμπρόθεσμα το νόμιμα οφειλόμενο μίσθωμα. Σε περίπτωση διαφωνίας, κάθε πλευρά μπορεί να προσφύγει στα αρμόδια δικαστήρια για την επίλυση της διαφοράς.
Ο νόμος είναι σαφής και, όπως εξηγεί η κ. Ευρωπία Συνοδινού, η αύξηση των τιμών στην αγορά ακινήτων ή η αυξημένη ζήτηση κατοικιών δεν αρκούν από μόνες τους για να δικαιολογήσουν μονομερή αύξηση του ενοικίου. Η νομιμότητα κάθε αναπροσαρμογής κρίνεται πάντοτε με βάση τους όρους της μισθωτικής σύμβασης, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε υπόθεσης. Η γνώση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων τόσο των εκμισθωτών όσο και των μισθωτών αποτελεί το βασικότερο μέσο για την αποφυγή αδικαιολόγητων συγκρούσεων και τη διασφάλιση της ομαλής εξέλιξης της μισθωτικής σχέσης.
Οι συμβουλές των δικηγόρων
Η βασική αρχή του Δικαίου είναι ότι το ύψος του μισθώματος καθορίζεται από τη συμφωνία των συμβαλλομένων. Εάν δεν υπάρχει σχετική συμβατική πρόβλεψη, ο εκμισθωτής δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του μισθώματος κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εξαίρεση αποτελεί η δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις και αποδεικνύεται ουσιώδης και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών υπό τις οποίες καταρτίστηκε η σύμβαση.
Προφανώς, όπως εξηγεί η κ. Συνοδινού, μετά τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας της μίσθωσης, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής είναι ελεύθεροι να διαπραγματευθούν νέο ύψος μισθώματος για τη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης. Ωστόσο, ούτε τότε ο εκμισθωτής μπορεί να επιβάλει μονομερώς τους όρους μιας νέας συμφωνίας, εφόσον δεν υπάρχει συναίνεση του μισθωτή ή σχετική δικαστική απόφαση όπου αυτή προβλέπεται από τον νόμο.
EleftherosTypos.gr