Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αποτυπώνεται μόνο στα ενοίκια και στις τιμές αγοράς ακινήτων. Το πραγματικό κόστος κατοίκησης περιλαμβάνει ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση, ψύξη, νερό, κοινόχρηστα, τηλεπικοινωνίες, δημοτικές επιβαρύνσεις και αναγκαία συντήρηση. Το κρίσιμο ερώτημα είναι πόσο εισόδημα απομένει στο νοικοκυριό μετά την κάλυψη όλων αυτών των υποχρεώσεων.
Για να γίνει αντιληπτή η επιβάρυνση, εξετάζουμε εννέα ενδεικτικά σενάρια στην ευρύτερη Αττική: ένα άτομο, δύο άτομα και τετραμελή οικογένεια, με χαμηλό, μεσαίο και υψηλό καθαρό μηνιαίο εισόδημα. Τα ποσά είναι παραδοχές σύγκρισης, όχι επίσημοι μέσοι όροι ή εισοδηματικά όρια.
Τι περιλαμβάνει ο πραγματικός λογαριασμός
Ενοίκιο ή δόση στεγαστικού, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και ψύξη, ύδρευση και αποχέτευση, κοινόχρηστα, σύνδεση Internet, δημοτικά τέλη και πρόβλεψη μικροεπισκευών. Στους ιδιοκτήτες προστίθενται ο ΕΝΦΙΑ και οι μεγαλύτερες δαπάνες συντήρησης. Τα δημοτικά τέλη που περιλαμβάνονται στον λογαριασμό ρεύματος δεν πρέπει να μετρώνται δεύτερη φορά. Αν η θέρμανση είναι ηλεκτρική, η κατανάλωσή της πρέπει να καταχωρίζεται σε μία μόνο κατηγορία.
Ενδεικτικές μέσες μηνιαίες προβλέψεις. Η θέρμανση και ψύξη επιμερίζονται σε 12 μήνες. Το ρεύμα δεν περιλαμβάνει τη δαπάνη που υπολογίζεται χωριστά για θέρμανση και ψύξη. Τα τέλη που εισπράττονται μέσω λογαριασμών περιλαμβάνονται στις αντίστοιχες κατηγορίες.
Τα καθαρά εισοδήματα είναι συνολικά ανά νοικοκυριό, σε βάση 12 μηνών. Οι επιλογές κατοικίας και ενοικίου διαφέρουν μεταξύ εισοδηματικών κατηγοριών. Τα ποσοστά είναι υπολογισμένα από τις συγκεκριμένες υποθέσεις, όχι στατιστικές εκτιμήσεις για το σύνολο του πληθυσμού.
Χαμηλό εισόδημα: Πάνω από το μισό εισόδημα στη στέγη
Ένας εργαζόμενος με 1.000 ευρώ καθαρό μηνιαίο εισόδημα και ενοίκιο 450 ευρώ χρειάζεται συνολικά 650 ευρώ για τη στέγη: του απομένουν μόλις 350 ευρώ για διατροφή, μετακινήσεις, υγεία και κάθε άλλη ανάγκη. Ένα ζευγάρι με 1.600 ευρώ δαπανά 890 ευρώ, δηλαδή 55,6%. Η τετραμελής οικογένεια με 2.200 ευρώ πληρώνει 1.230 ευρώ τον μήνα, αφήνοντας 970 ευρώ για όλες τις άλλες ανάγκες τεσσάρων ανθρώπων.
Μεσαίο εισόδημα: Η πίεση επεκτείνεται στη μεσαία τάξη
Ένα άτομο με 1.600 ευρώ καθαρά και ενοίκιο 650 ευρώ δαπανά συνολικά 850 ευρώ, δηλαδή 53,1% του εισοδήματος. Ένα ζευγάρι με 2.600 ευρώ διαθέτει 1.140 ευρώ, ποσοστό 43,8%. Για τετραμελή οικογένεια με 3.600 ευρώ, η κατοικία κοστίζει 1.530 ευρώ κάθε μήνα ή 18.360 ευρώ ετησίως: 42,5% του εισοδήματος.
Υψηλό εισόδημα: Μικρότερο ποσοστό, υψηλό απόλυτο κόστος
Με καθαρό εισόδημα 3.000 ευρώ, ένα άτομο που επιλέγει ακριβότερη κατοικία πληρώνει 1.150 ευρώ συνολικά, ποσοστό 38,3%. Για ζευγάρι με 4.500 ευρώ, η επιβάρυνση είναι 1.540 ευρώ (34,2%). Τετραμελής οικογένεια με 6.500 ευρώ και ενοίκιο 1.700 ευρώ δαπανά 2.130 ευρώ μηνιαίως, δηλαδή 25.560 ευρώ τον χρόνο (32,8%).
Τα ποσά δεν περιλαμβάνουν εγγύηση μίσθωσης, μετακόμιση, πιθανή μεσιτική αμοιβή, αγορά επίπλων ή έκτακτες μεγάλες επισκευές.
Το διαθέσιμο υπόλοιπο μετά τη στέγαση δείχνει την κοινωνική διάσταση της κρίσης. Η στεγαστική επιβάρυνση δεν είναι μόνο ποσοστό· είναι το ποσό που απομένει για τρόφιμα, εκπαίδευση, μετακινήσεις και υγεία.
Ιδιόκτητη κατοικία: Δεν υπάρχει ενοίκιο, αλλά υπάρχει κόστος
Ο ιδιοκτήτης χωρίς δάνειο απαλλάσσεται από το ενοίκιο, όχι όμως από την ενέργεια, την ύδρευση, τα κοινόχρηστα, τον ΕΝΦΙΑ και τη συντήρηση. Για ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο, η δόση είναι πραγματική ταμειακή υποχρέωση, αλλά το μέρος που αποπληρώνει κεφάλαιο δημιουργεί περιουσιακή αξία. Χρειάζεται λοιπόν διάκριση ανάμεσα στην ταμειακή επιβάρυνση και στο οικονομικό κόστος.
Η ενεργειακή απόδοση αλλάζει το πραγματικό ενοίκιο
Δύο διαμερίσματα με ίδιο ενοίκιο 800 ευρώ μπορεί να έχουν πολύ διαφορετικό κόστος λειτουργίας. Αν στο πρώτο η συνολική ενέργεια κοστίζει 250 ευρώ τον μήνα και στο δεύτερο 130 ευρώ, η διαφορά φτάνει τα 120 ευρώ μηνιαίως ή 1.440 ευρώ ετησίως. Η θερμομόνωση, τα κουφώματα, η κατάσταση των εγκαταστάσεων και το σύστημα θέρμανσης πρέπει να αξιολογούνται πριν από κάθε μίσθωση ή αγορά. Το φθηνότερο ενοίκιο δεν σημαίνει πάντα φθηνότερη κατοικία.
Πώς διαβάζουμε σωστά τους αριθμούς
Οι εννέα περιπτώσεις δεν αποτελούν μέτρηση της αγοράς ούτε ταξινόμηση όλων των ελληνικών νοικοκυριών. Είναι συγκρίσιμα παραδείγματα, που δείχνουν πώς μεταβάλλεται η αναλογία κόστους κατοικίας και εισοδήματος. Τα χαμηλά, μεσαία και υψηλά εισοδήματα έχουν οριστεί διαφορετικά για ένα, δύο και τέσσερα άτομα, επειδή οι ανάγκες και οι δυνατότητες ενός νοικοκυριού αλλάζουν με το μέγεθός του. Αντίστοιχα, το υψηλότερο ενοίκιο στα υψηλότερα εισοδήματα υποδηλώνει συχνά επιλογή μεγαλύτερης ή καλύτερα τοποθετημένης κατοικίας και όχι αναγκαστικά έλλειψη προσιτών επιλογών.
Αυτό έχει σημασία για μια δίκαιη αποτίμηση. Δεν είναι το ίδιο να διαθέτει μια οικογένεια 55% του εισοδήματός της για μια στοιχειώδη κατοικία και να επιλέγει ένα εύπορο νοικοκυριό να διαθέσει 33% για μια μεγαλύτερη κατοικία σε ακριβή περιοχή. Και στις δύο περιπτώσεις καταγράφεται οικονομική δαπάνη, όμως ο βαθμός ανάγκης, η δυνατότητα προσαρμογής και το εισόδημα που απομένει είναι διαφορετικά. Επίσης, ο κανόνας του 40% αποτελεί χρήσιμο δείκτη υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης, αλλά δεν αρκεί μόνος του για να κρίνει την οικονομική ευημερία κάθε οικογένειας.
Πάγια και μεταβλητά έξοδα: Γιατί έχει σημασία η διάκριση
Το κόστος κατοίκησης περιλαμβάνει πάγιες δαπάνες, όπως το μίσθωμα, η σύνδεση Internet και μέρος των κοινοχρήστων, αλλά και μεταβλητές, όπως η κατανάλωση ρεύματος, νερού και ενέργειας θέρμανσης. Οι δεύτερες μεταβάλλονται ανά εποχή, τιμές ενέργειας, αριθμό κατοίκων, ώρες παρουσίας στο σπίτι και ποιότητα του κτιρίου. Η ετησιοποίησή τους διευκολύνει τη σύγκριση, δεν σημαίνει όμως ότι κάθε μήνα καταβάλλεται το ίδιο ποσό. Τον χειμώνα οι λογαριασμοί μπορεί να είναι υψηλότεροι, ενώ σε μια ενεργειακά αποδοτική κατοικία η εποχική διακύμανση συχνά είναι μικρότερη.
Χρειάζεται επίσης προσοχή ώστε να μη μετράμε δύο φορές την ίδια επιβάρυνση. Τα δημοτικά τέλη και το ΤΑΠ εμφανίζονται συνήθως στον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος. Αν η συνολική χρέωση ρεύματος τα περιλαμβάνει, δεν προστίθενται ξανά ως ανεξάρτητη δαπάνη. Το ίδιο ισχύει για το πετρέλαιο κεντρικής θέρμανσης, όταν έχει ήδη περιληφθεί στα κοινόχρηστα. Οι συγκρίσεις είναι αξιόπιστες μόνο όταν εφαρμόζεται η ίδια λογιστική βάση σε όλα τα σενάρια.
Η γεωγραφία και η ποιότητα της κατοικίας κάνουν τη διαφορά
Η Αττική δεν αποτελεί μία ενιαία αγορά. Διαφορετικά επίπεδα μισθωμάτων εμφανίζονται μεταξύ κεντρικών, βόρειων, νότιων και δυτικών περιοχών, αλλά και μεταξύ δύο γειτονικών δρόμων. Η εγγύτητα σε μέσα μεταφοράς, εργασία, σχολεία και υπηρεσίες επηρεάζει την τιμή, ενώ μπορεί να μειώνει άλλες οικογενειακές δαπάνες, όπως το κόστος μετακίνησης. Ένα ακριβότερο διαμέρισμα κοντά στην εργασία μπορεί να είναι οικονομικά συγκρίσιμο με ένα φθηνότερο που απαιτεί καθημερινή χρήση αυτοκινήτου.
Παράλληλα, ένα νεότερο διαμέρισμα με καλύτερη ενεργειακή κατηγορία μπορεί να έχει υψηλότερο ενοίκιο αλλά χαμηλότερους λογαριασμούς. Αντίστροφα, μια παλαιότερη κατοικία μπορεί να προσφέρει μεγαλύτερη επιφάνεια σε χαμηλότερη τιμή, αλλά να απαιτεί υψηλότερες δαπάνες θέρμανσης ή συχνότερες επισκευές. Η ορθότερη σύγκριση επομένως δεν είναι μόνο «ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο», αλλά συνολικό κόστος ανά μήνα σε συνδυασμό με τις ανάγκες και την ποιότητα διαβίωσης.
Ενοικιαστής και ιδιοκτήτης: Διαφορετική οικονομική πραγματικότητα
Η ιδιοκατοίκηση χωρίς δάνειο προσφέρει σημαντική σταθερότητα και περιορίζει την έκθεση σε αυξήσεις μισθωμάτων. Δεν είναι όμως χωρίς επιβαρύνσεις: ο ΕΝΦΙΑ, η ασφάλιση όπου υπάρχει, οι έκτακτες επισκευές και οι εργασίες μεγάλης κλίμακας επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Στην ενοικίαση, η κατανομή ευθυνών για συντήρηση και επισκευές εξαρτάται από τη φύση της δαπάνης και τους νόμιμους ή συμβατικούς όρους. Γι’ αυτό ένα ενιαίο ποσό συντήρησης σε όλους τους ενοικιαστές αποτελεί απλοποίηση του παραδείγματος, όχι υποχρέωση ίση για όλους.
Στο στεγαστικό δάνειο η μηνιαία δόση επιβαρύνει τη ρευστότητα όπως το ενοίκιο, όμως ένα τμήμα της αποπληρώνει κεφάλαιο και αυξάνει την καθαρή περιουσία. Αυτό δεν καταργεί τον κίνδυνο επιτοκίων, το κόστος συναλλαγής ή τις ανάγκες συντήρησης, αλλά εξηγεί γιατί δεν πρέπει να ταυτίζουμε τη δόση με το οικονομικό κόστος μίσθωσης. Για ολοκληρωμένη σύγκριση αγοράς και ενοικίασης χρειάζονται χρονικός ορίζοντας, προκαταβολή, επιτόκιο, φορολογία, πιθανή υπεραξία και κόστος ευκαιρίας των κεφαλαίων.
Η άλλη πλευρά της εικόνας: Τι λειτουργεί και τι μπορεί να βελτιωθεί
Παρά τις δυσκολίες, δεν πρέπει να αγνοούμε ότι η ιδιοκατοίκηση εξακολουθεί να προστατεύει πολλά νοικοκυριά από το άμεσο κόστος μισθώματος. Υπάρχουν επίσης περιοχές με χαμηλότερα ενοίκια, διαθέσιμες κατοικίες διαφορετικών χαρακτηριστικών και περιπτώσεις όπου η συγκατοίκηση ή η επιλογή μικρότερης επιφάνειας περιορίζει ουσιαστικά τις δαπάνες. Αυτές οι δυνατότητες δεν είναι διαθέσιμες σε όλους, ιδιαίτερα σε οικογένειες με παιδιά ή εργαζομένους που εξαρτώνται από συγκεκριμένη περιοχή, αλλά αποτελούν μέρος της πραγματικής εικόνας.
Η αύξηση της προσφοράς κατοικιών δεν μπορεί να προκύψει με μία μόνο παρέμβαση. Η αξιοποίηση κενών ακινήτων απαιτεί συχνά επισκευές, νομική και τεχνική τακτοποίηση, χρηματοδότηση και εύλογη απόδοση για τον ιδιοκτήτη. Αντίστοιχα, η νέα οικοδομή χρειάζεται διαθέσιμη γη, προβλέψιμους κανόνες δόμησης, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και συγκράτηση του κατασκευαστικού κόστους. Πολιτικές που λαμβάνουν υπόψη και τις δύο πλευρές, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, έχουν περισσότερες πιθανότητες να αυξήσουν ουσιαστικά την προσφορά.
Πρακτικός έλεγχος πριν από τη μίσθωση
Ο υποψήφιος ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει μια ρεαλιστική εικόνα των κοινόχρηστων, του συστήματος θέρμανσης, της ενεργειακής κατηγορίας και των βασικών λογαριασμών, όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία και με σεβασμό στα προσωπικά δεδομένα. Είναι επίσης χρήσιμο να ελέγξει την κατάσταση των κουφωμάτων, τυχόν υγρασίες, τον θερμοσίφωνα, τον κλιματισμό και τις πιθανές επιβαρύνσεις της πολυκατοικίας. Ο προϋπολογισμός πρέπει να περιλαμβάνει όχι μόνο τους δώδεκα μήνες μισθώματος, αλλά και το αρχικό κόστος εγκατάστασης και ένα μικρό αποθεματικό για απρόβλεπτα.
Για την πολιτεία, ένας δείκτης προσιτής κατοικίας που θα συνδυάζει ενοίκιο, ενέργεια και βασικές λειτουργικές δαπάνες ανά περιοχή και μέγεθος νοικοκυριού θα ήταν περισσότερο χρήσιμος από τη μονοδιάστατη παρακολούθηση των ζητούμενων μισθωμάτων. Έτσι θα μπορούσαν να αξιολογούνται πιο δίκαια τα μέτρα στήριξης και οι πραγματικές ανάγκες των νοικοκυριών.
Τι πρέπει να αλλάξει στη στεγαστική πολιτική
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών, αξιοποίηση κενών και δημόσιων ακινήτων, κίνητρα ανακαίνισης, κοινωνική και προσιτή κατοικία, αλλά και μείωση του λειτουργικού κόστους. Τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης πρέπει να είναι σταθερά, προσβάσιμα και στοχευμένα στα παλαιά κτίρια με υψηλές απώλειες. Παράλληλα, οι ενισχύσεις στέγασης χρειάζεται να αξιολογούν το συνολικό κόστος κατοίκησης σε σχέση με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, όχι μόνο το ενοίκιο.
Συμπέρασμα: Η κρίση στέγης δεν είναι μόνο κρίση ενοικίων
Τα εννέα παραδείγματα δείχνουν ότι η κατοικία μπορεί να απορροφά περισσότερο από το μισό εισόδημα των χαμηλότερων εισοδηματικών κατηγοριών και πάνω από 40% ακόμη και σε αρκετά μεσαία εισοδήματα. Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ για όσους ζουν μόνοι και για τις οικογένειες με παιδιά. Δεν αρκεί να συγκρίνουμε το μίσθωμα: πρέπει να γνωρίζουμε το συνολικό μηνιαίο και ετήσιο κόστος κατοίκησης και τι απομένει για τις υπόλοιπες ανάγκες.
Η πραγματικά προσιτή κατοικία δεν είναι εκείνη που έχει απλώς χαμηλό ενοίκιο, αλλά εκείνη που επιτρέπει στο νοικοκυριό να ζει αξιοπρεπώς χωρίς να στερείται τις υπόλοιπες βασικές ανάγκες
Του Μάνου Κρανίδη
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, manoskranidis@gmail.com, Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
enikos.gr