Το ζήτημα της οικονομικά προσιτής κατοικίας έχει λάβει διαστάσεις στεγαστικής κρίσης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς την τελευταία δεκαετία οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην ΕΕ και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό η πραγματική άνοδος από το 2015 έως το 2024 στην Ευρώπη, υπερβαίνει το 20%, διαπιστώνει μελέτη της Alpha Bank.
Στην Ελλάδα, οι τιμές αυξάνονται με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, γεγονός που υποδηλώνει επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας. Παράλληλα, το συνολικό κόστος στέγασης είναι το υψηλότερο μεταξύ των χωρών της ΕΕ, ίσο με το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός το 2024 (19,2% στην ΕΕ-27).
Τα οικιστικά ακίνητα, ωστόσο, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην Ελλάδα, ο οποίος με τη σειρά του αντιπροσωπεύει τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, σε σύγκριση με το ένα τρίτο περίπου σε άλλες χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ελβετία και οι Ηνωμένες Πολιτείες. Το φαινόμενο αυτό μπορεί να αποδοθεί στον ιστορικό ρόλο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα την περίοδο της δραχμής. Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, όταν δηλαδή η αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων διαβρωνόταν, η αγορά ακινήτων θεωρούνταν παραδοσιακά ως μέσο διατήρησης του πλούτου. Αυτή η διαπίστωση εγείρει το ερώτημα πώς μία χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό -αν και μειωμένο σε σχέση με το παρελθόν- ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024), αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση σήμερα, όπως σημειώνει η Alpha Bank.
Α. Πτώση κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και γερασμένο απόθεμα κατοικιών
Μια πιθανή εξήγηση σχετίζεται με την ηλικία του αποθέματος των κατοικιών της χώρας. To 64% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα κατασκευάστηκε μεταξύ του Β' Παγκοσμίου Πολέμου και του 1990, ενώ άλλο ένα 6% είχε κατασκευαστεί πριν από τον πόλεμο. Επιπλέον, μόνο το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα, γεγονός που οφείλεται σε σημαντικό βαθμό στην απότομη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την περίοδο αυτή. Με βάση τα ανωτέρω, η Alpha Bank υποθέτει ότι η μέση ηλικία των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα υπερβαίνει κατά πολύ τα 30 έτη, ενώ σημαντικός αριθμός παλαιών κατοικιών χρήζουν ανακαίνισης.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσώπευαν σημαντικό παράγοντα της οικονομικής μεγέθυνσης στην Ελλάδα πριν την οικονομική κρίση. Σε αντίθεση με την Ευρωζώνη -όπου οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ παρέμειναν, σε γενικές γραμμές, σταθερές διαχρονικά- στην Ελλάδα παρουσίασαν μεγάλη διακύμανση. H επενδυτική άπνοια σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών. Από το 2018 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, αν και σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο.
Β. Αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών
Ένας ακόμη παράγοντας που εξηγεί εν μέρει το παράδοξο της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα είναι το υψηλό ποσοστό κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται. Οι μη κατοικούμενες αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα -το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ-27, το οποίο μπορεί να αναλυθεί περαιτέρω σε εξοχικές/ δευτερεύουσες (22,5% του συνόλου) και κενές κατοικίες (12% του συνόλου).
Το ποσοστό αυτό παρέμεινε σχετικά σταθερό σε σύγκριση με την Απογραφή Κατοικιών του 2011, ενώ ο πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά 3% την ίδια περίοδο. Παράλληλα όμως πραγματοποιήθηκε μετατόπιση μεταξύ των επιμέρους κατηγοριών, σε σύγκριση με την προηγούμενη απογραφή. Συγκεκριμένα, οι δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες αυξήθηκαν κατά σχεδόν 10%, ενώ οι κενές κατοικίες συρρικνώθηκαν κατά 11,6%. Ωστόσο, στην παρούσα συγκυρία ο αριθμός των κενών κατοικιών παραμένει υψηλός και δημιουργεί ένα δομικό πρόβλημα που δυσχεραίνει την ικανοποίηση της ζήτησης. Οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε 794 χιλιάδες σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών του 2021, με το 1/3 περίπου να βρίσκεται στην Αττική -που αντιστοιχεί στο 11,8% του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος της εν λόγω περιφέρειας- και το 9,7% στη Θεσσαλονίκη.
Συγκεκριμένα, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 1/3 σε σύγκριση με το 2011, με τη μείωση να είναι πιο εμφανής σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως η Κεντρική Μακεδονία (-50%), η Αττική (-40,4%) και το Νότιο Αιγαίο (-37,6%). Επιπρόσθετα, οι κενές κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4% με τις μεγαλύτερες μειώσεις να έχουν καταγραφεί στα νησιά του Ιονίου (-35%), την Κεντρική Μακεδονία (-24,5%) και τη Στερεά Ελλάδα (-23,5%). Στην περιφέρεια Αττικής η μείωση ήταν σχεδόν 10%.
Οι διαρθρωτικές μετατοπίσεις εντός της κατηγορίας των κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται, μπορούν να εξηγηθούν από διάφορους παράγοντες. Συγκεκριμένα, κατά την προηγούμενη απογραφή το 2011, δηλαδή στην αρχή της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών ενδέχεται να είχε κίνητρο να διαθέσει τα ακίνητά του, ειδικά τα αναξιοποίητα, ώστε να προστατευθεί η αγοραστική του δύναμη σε μία περίοδο συμπίεσης των υπόλοιπων πηγών εισοδήματός του, ενώ η ζήτηση ήταν χαμηλή. Επιπρόσθετα, η ραγδαία ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού την περασμένη δεκαετία και η καθιέρωση της εξ αποστάσεως εργασίας έχουν δημιουργήσει κίνητρα για τους ιδιοκτήτες κενών κατοικιών, προκειμένου να αναζητήσουν εναλλακτικές χρήσεις για τα ακίνητά τους.
Γ. Υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα
Ένας τρίτος παράγοντας είναι ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης. Περισσότεροι από επτά στους δέκα κατοίκους στην Ελλάδα ζουν σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού συγκεντρώνεται στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Κατά συνέπεια, το ζήτημα στην Ελλάδα αποκτά έντονη περιφερειακή διάσταση, καθώς το παλαιό και μερικώς αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών, ιδίως στις εν λόγω περιοχές, δεν επαρκεί ώστε να καλύψει την υψηλή ζήτηση.
Συγκεκριμένα, το 35% του πληθυσμού της χώρας ζει στη μητροπολιτική περιοχή της πρωτεύουσας. Το ποσοστό των απασχολούμενων που εργάζονται στην Αθήνα είναι σχεδόν το ίδιο (36% της συνολικής απασχόλησης), ενώ σε όρους ΑΕΠ αυξάνεται σημαντικά σε 46%. Συνυπολογίζοντας τη Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αυτά ανέρχονται στο 45% για τον πληθυσμό και την απασχόληση και στο 54% για το ΑΕΠ. Το τελευταίο σχετίζεται με το γεγονός ότι η επιχειρηματική δραστηριότητα της χώρας συγκεντρώνεται επίσης στις εν λόγω περιοχές. Το 39% των ενεργών επιχειρήσεων της χώρας εδρεύουν στην Αττική και το 16% αντίστοιχα στην Κεντρική
Μακεδονία. Επιπλέον, οι περισσότερες νέες επιχειρήσεις ιδρύονται στην Αττική (9,4% των συνολικών ενεργών επιχειρήσεων). Τέλος, εξετάζοντας τη γεωγραφική κατανομή της ΑΠΑ ανά κλάδο, παρατηρείται ότι τα υψηλότερα ποσοστά για το σύνολο σχεδόν των κλάδων (εξ. της γεωργίας) καταγράφονται στην Αττική. Τα μερίδια αυτά κυμαίνονται από 36% για τη βιομηχανία, έως 80% για την ενημέρωση και την επικοινωνία.
Αύξηση ικανοποίησης στους ιδιοκτήτες – Στην ανηφόρα τα ενοίκια
Η νέα, επαναληπτική, έρευνα που πραγματοποίησε η Alpha Bank καταγράφει βελτίωση της ικανοποίησης από την τρέχουσα κατοικία (+9%), κυρίως μεταξύ των ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές, αντίθετα, παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία, κάτι που ενδεχομένως συνδέεται με την πίεση στα ενοίκια.
Το ποσοστό των ερωτηθέντων που αναμένουν αύξηση ενοικίων είναι σχεδόν το ίδιο (~70%) ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί ότι το αντίστοιχο ποσοστό των εκμισθωτών (59%), είναι σημαντικά χαμηλότερο σε σύγκριση με τους ενοικιαστές, αλλά και με το συνολικό μέσο όρο του δείγματος.
Μεταβολή καταγράφεται και στην αντίληψη των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές και τα ενοίκια: η μεγέθυνση της οικονομίας διαμοιρασμού, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές αναγνωρίζεται ως ο πλέον σημαντικότερος παράγοντας, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν.
Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξάνεται κατά 8% και κατά 13% μεταξύ των ενοικιαστών.
Το πρόγραμμα Σπίτι μου II και οι νέες δυναμικές
Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα Σπίτι μου II είναι υπαρκτό αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση την περίοδο διεξαγωγής της έρευνας, ενώ το 45% αποκλείει αυτό το ενδεχόμενο, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών κριτηρίων. Ωστόσο, η γενική αποδοχή του προγράμματος παραμένει υψηλή, με το 66% να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του.
Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης
Τα δεδομένα συγκλίνουν σε ένα σαφές συμπέρασμα: το στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα αποτελεί, πρωτίστως, πρόβλημα προσφοράς, όπως τονίζει η Alpha Bank. Η αντιμετώπισή του απαιτεί μια συνεκτική στρατηγική.
Η συγκέντρωση των ευκαιριών απασχόλησης σε περιορισμένο αριθμό μεγάλων πόλεων έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση της ζήτησης για κατοικία στις περιοχές αυτές, με αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών και των ενοικίων. Η μελέτη για τον εντοπισμό και την ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό, σε συνδυασμό με την ενίσχυση των διαδικασιών αποκέντρωσης και τη διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας, δύνανται να συμβάλουν στην αποκλιμάκωση των πιέσεων στην οικονομικά προσιτή στέγαση μέσω διαφόρων μηχανισμών.
Οι εν λόγω μηχανισμοί επιτρέπουν τη γεωγραφική διάχυση της ζήτησης, τη μείωση του κόστους μετακίνησης, την έμμεση αύξηση της προσφοράς κατοικιών, καθώς και την αποδυνάμωση της σχέσης μεταξύ του τόπου εργασίας και των αγορών κατοικίας που βρίσκονται υπό πίεση. Οι προαναφερθέντες παράγοντες όχι μόνο θα οδηγήσουν στην απελευθέρωση μέρους της προσφοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά θα ενισχύσουν επίσης την οικονομική βιωσιμότητα της περιφέρειας και θα αναζωογονήσουν την τοπική οικονομία, μέσω της αύξησης της κατανάλωσης, της δημιουργίας θέσεων εργασίας και της ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας, σημειώνει η Alpha Bank.
Είναι προφανές ότι μέτρα όπως οι φορολογικές ελαφρύνσεις για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως σε μόνιμη βάση, σε συνδυασμό με φορολογικές ελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες κατοικιών που νοικιάζουν τα ακίνητά τους σε μεγάλες πόλεις προκειμένου να μετεγκατασταθούν σε μικρότερες πόλεις και αγροτικές περιοχές, θα έχουν σημαντικά οφέλη.
Επίσης, οι παράγοντες που εμποδίζουν τη διάθεση των κλειστών σπιτιών στην αγορά μπορούν να κατηγοριοποιηθούν σε δύο ομάδες, με κριτήριο τον σχεδιασμό πολιτικής.
Συγκεκριμένα, η ανάλυση εντόπισε τα ακόλουθα βασικά στοιχεία: τις πολλαπλές ιδιοκτησίες και τις δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών/κληρονόμων, το σημαντικό κόστος που συνδέεται με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση και τη σχετικά χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, που πιθανώς σχετίζεται με τον υψηλό κίνδυνο αντισυμβαλλομένου. Αναφορικά με το τελευταίο, η δημιουργία ενός μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς ενδέχεται να περιορίσει σημαντικά αυτόν τον κίνδυνο, ενώ τα μέτρα που έχουν ήδη ληφθεί όπως για παράδειγμα η επιδότηση των εγχειρημάτων ενεργειακής αναβάθμισης, είναι στη σωστή κατεύθυνση.
Μία δεύτερη ομάδα παραγόντων που εξηγούν τον υψηλό αριθμό κενών ακινήτων σχετίζεται με τον προσωρινό χαρακτήρα αυτής της κατάστασης. Συγκεκριμένα, ένας στους πέντε όσων έχουν στην ιδιοκτησία τους κλειστό σπίτι δηλώνουν πρόθεση να αναζητήσουν ενοικιαστή στο άμεσο μέλλον, 6% να πωλήσουν το ακίνητο, ενώ περί το 15% φαίνεται να το κρατάει κλειστό για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση. Για την πρώτη περίπτωση στην ομάδα αυτή, η εφαρμογή επιπρόσθετων φορολογικών κινήτρων δύναται να επιταχύνει τη διάθεση των ακινήτων στην αγορά. Η πιο πρόσφατη σειρά κυβερνητικών μέτρων αποσκοπεί στη διευκόλυνση της διαδικασίας διάθεσης κενών/ αναξιοποίητων ακινήτων στην αγορά. Ωστόσο, απαιτείται περαιτέρω έρευνα στο πεδίο αυτό, με σκοπό τη χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων, βάσει στοιχείων του Κτηματολογίου και της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, επιτρέποντας έτσι στους υπευθύνους χάραξης στεγαστικής πολιτικής, να σχεδιάσουν ένα στοχευμένο πρόγραμμα, για κάθε δήμο και κάθε περιοχή.
moneyrewie.gr
