Μια από τις εντατικότερες χρονιές αναφορικά με τον αριθμό των πλειστηριασμών που πραγματοποιήθηκε ήταν το 2025. Σύμφωνα με έρευνα, που πραγματοποίησε το Πανελλαδικό Κτηματομεσιτικό Δίκτυο E-Real Estates, περισσότερο από το 60% των πλειστηριασμών καταγράφηκε στην Αττική, γεγονός που αποτυπώνει με σαφήνεια τη γεωγραφία της οικονομικής πίεσης.
Γράφει ο Βασίλης Ανδριανόπουλος
Σύμφωνα με την έρευνα, η κρίση των κόκκινων δανείων έχει προκαλέσει δομικές αλλαγές στην αγορά των ακινήτων, ενώ οι πλειστηριασμοί μετατρέπονται σε μηχανισμό αναδιάρθρωσης της ελληνικής κτηματαγοράς.
«Στο επίκεντρο η Αττική»
Όπως σημειώνεται στην επίμαχη έρευνα, η εικόνα των πλειστηριασμών, «επιβεβαιώνει ότι η αγορά δεν αλλάζει δραστικά ως προς τον όγκο, αλλά μετασχηματίζεται ποιοτικά. Η δραστηριότητα παραμένει υψηλή, με εκατοντάδες ακίνητα να αναρτώνται συστηματικά στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, γεγονός που καταδεικνύει ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν πλέον έναν μόνιμο μηχανισμό αναδιάρθρωσης της ελληνικής κτηματαγοράς».
Στο επίκεντρο παραμένει η Αττική, όπου συγκεντρώνεται περισσότερο από το 60% των πλειστηριασμών πανελλαδικά. Σύμφωνα με την έρευνα, «το 2025 καταγράφηκε μία από τις εντονότερες χρονιές, με εκτιμώμενους πλειστηριασμούς κατοικιών 16.679 με περίπου 5.000 κατοικίες να αλλάζουν χέρια».
Παράλληλα, οι πλειστηριασμοί στην Αττική αποτυπώνουν με σαφήνεια τη «γεωγραφία της οικονομικής πίεσης», δηλαδή που συγκεντρώνονται τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά και τα μεγαλύτερα βάρη δανεισμού.
Κέντρο
Το μεγαλύτερο μέρος των πλειστηριασμών στην Αττική εντοπίζεται σε περιοχές όπως τα Σεπόλια, ο Κολωνός, η Κυψέλη, τα Πατήσια και οι Αμπελόκηποι, κυρίως λόγω «της υψηλής πυκνότητας παλαιών πολυκατοικιών και της μεγάλης συγκέντρωσης μικροϊδιοκτητών».
Σε αυτές τις περιοχές τα ακίνητα «είναι κατά κύριο λόγο διαμερίσματα 50 έως 100 τ.μ., ηλικίας 30 έως 50 ετών, με αυξημένες ανάγκες ανακαίνισης. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε παλαιό οικιστικό απόθεμα χαμηλής αξίας».
Δυτικά προάστια
Αμέσως μετά ακολουθούν τα Δυτικά προάστια, όπου συγκεντρώνεται το 25%-30% των πλειστηριασμών του νομού Αττικής. Βάσει όσων σημειώνονται, περιοχές όπως το Περιστέρι, το Αιγάλεω, το Ίλιον και η Αγία Βαρβάρα αποτελούν τη βασική «ζώνη πίεσης».
Σε αυτή την περίπτωση, «κυριαρχούν κατοικίες χαμηλότερης αξίας, μεσαίου μεγέθους και παλαιάς κατασκευής, ενώ η υψηλή συγκέντρωση δανείων και η χαμηλότερη αγοραστική δύναμη καθιστούν την περιοχή ιδιαίτερα ευάλωτη». Μάλιστα, όπως σημειώνεται, πρόκειται για την περιοχή με τη μεγαλύτερη κοινωνική πίεση.
Πειραιάς
Σημαντική συμμετοχή στους πλειστηριασμούς καταγράφεται και στην ευρύτερη περιοχή του Πειραιά, όπου καταγράφεται περίπου το 10%-15% των πλειστηριασμών του νομού Αττικής.
Όπως σημειώνεται, πρόκειται κυρίως για «μικρά διαμερίσματα παλαιάς κατασκευής, τα οποία προσελκύουν επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά ταυτόχρονα αποτυπώνουν την έντονη πίεση στα εισοδήματα των τοπικών νοικοκυριών». Και σε αυτή την περίπτωση υπάρχει έντονη ανάγκη ανακαίνισης, ενώ καταγράφεται υψηλή παρουσία επενδυτών και αυξημένη κινητικότητα αγοράς. Σύμφωνα με την έρευνα, «ο Πειραιάς αποτελεί μείγμα κοινωνικής πίεσης και επενδυτικής ευκαιρίας».
Νότια προάστια
Παρόμοια ποσοστά με τον Πειραιά καταγράφονται και στους πλειστηριασμούς που λαμβάνουν χώρα στα Νότια προάστια.
Σύμφωνα με την έρευνα, «περιοχές όπως η Καλλιθέα, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο χαρακτηρίζονται από μεσαίας αξίας κατοικίες, υψηλή εμπορικότητα και σημαντική συμμετοχή της μεσαίας τάξης. Η παρουσία πλειστηριασμών εδώ αποτυπώνει τη σταδιακή πίεση στα μεσαία εισοδήματα».
Βόρεια προάστια
Ελαφρώς διαφορετική είναι η κατάσταση στα Βόρεια προάστια, όπου το ποσοστό των πλειστηριασμών κυμαίνεται μεταξύ 8% -12%. Μπορεί στη συγκεκριμένη περιοχή οι πλειστηριασμοί να είναι λιγότεροι, εντούτοις, αφορούν ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας και χαμηλότερης αξίας.
Περιοχές όπως το Μαρούσι, το Χαλάνδρι και η Κηφισιά «εμφανίζουν μεγαλύτερα και ποιοτικότερα ακίνητα, τα οποία όμως συχνά παρουσιάζουν δυσκολία απορρόφησης λόγω υψηλού κόστους».
Ανατολικά προάστια
Σε ότι αφορά την Ανατολική Αττική, στην έκθεση σημειώνεται πως «αναδεικνύεται ως μια αναδυόμενη ζώνη, με συμμετοχή 5% έως 10% του συνόλου των πλειστηριασμών στην Αττική. Περιοχές όπως τα Σπάτα, η Παιανία και το Κορωπί εμφανίζουν νεότερο οικιστικό απόθεμα και αυξανόμενη δραστηριότητα, κυρίως λόγω της οικιστικής ανάπτυξης των τελευταίων ετών».
Η αύξηση των πλειστηριασμών στη συγκεκριμένη περιοχή, δεν είναι συγκυριακή αλλά δομική, γεγονός που μεταξύ άλλων οφείλεται στην έντονη δόμηση των προηγούμενων ετών και τον αυξημένο τραπεζικό δανεισμό.
Κατοικίες μικρής και χαμηλής αξίας
Σύμφωνα με την έρευνα, η ποιοτική ανάλυση των πλειστηριασμών δείχνει ότι «η μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων αφορά κατοικίες χαμηλής και μεσαίας αξίας, σε ποσοστό που φτάνει το 66% έως 70%. Περίπου το 55% αφορά ακίνητα επιφάνειας 51 έως 110 τ.μ., ενώ πάνω από το 70% είναι παλαιάς κατασκευής».
Παράλληλα, σημειώνεται πως στους πλειστηριασμούς, «κυριαρχούν τα διαμερίσματα, οι μικρές οικογενειακές κατοικίες και τα ακίνητα που απαιτούν ανακαίνιση. Αντίθετα, τα ακίνητα υψηλής αξίας εμφανίζουν χαμηλότερα ποσοστά επιτυχίας και μεγαλύτερους χρόνους απορρόφησης».
Οι επιπτώσεις των κόκκινων δανείων
Αξίζει επίσης να σημειωθεί, πως όπως σημειώνεται, σημαντικές δομικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων έχουν προκληθεί εξαιτίας της κρίσης των κόκκινων δανείων. Όπως σημειώνεται, οι βασικότερες επιπτώσεις είναι οι εξής:
• Μείωση της ιδιοκατοίκησης Η απώλεια κατοικιών μέσω πλειστηριασμών και η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια οδήγησαν σε μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης.
• Περιορισμός τραπεζικής χρηματοδότησης Μετά την κρίση, οι τράπεζες υιοθέτησαν αυστηρότερα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων, περιορίζοντας την πρόσβαση των νοικοκυριών στη χρηματοδότηση.
• Συγκέντρωση ακινήτων σε funds Η πώληση χαρτοφυλακίων κόκκινων δανείων οδήγησε στη μεταφορά μεγάλου αριθμού ακινήτων σε επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων.
• Αναδιάρθρωση της ιδιοκτησιακής δομής Η ελληνική αγορά, η οποία βασιζόταν στη διάχυτη μικροϊδιοκτησία, άρχισε να μεταβαίνει σε μεγαλύτερη συγκέντρωση ιδιοκτησίας σε επενδυτές.
• Τεχνητή έλλειψη προσφοράς Πολλά ακίνητα που πέρασαν σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια δεν επανήλθαν άμεσα στην αγορά, περιορίζοντας την προσφορά.
• Αύξηση των πλειστηριασμών Η διαδικασία εκκαθάρισης των κόκκινων δανείων οδήγησε σε αύξηση των πλειστηριασμών ακινήτων.
• Μετατόπιση προς την ενοικίαση Η δυσκολία αγοράς κατοικίας αύξησε τη ζήτηση για μίσθωση.
• Αύξηση των ενοικίων Η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά οδήγησε σε σημαντική άνοδο των ενοικίων.
• Είσοδος νέων επενδυτικών κεφαλαίων Τα distressed χαρτοφυλάκια αποτέλεσαν σημαντική επενδυτική ευκαιρία για διεθνή funds.
• Επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας Η κρίση οδήγησε σε σημαντική μείωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας για αρκετά χρόνια.
• Αύξηση στεγαστικής ευαλωτότητας Πολλά νοικοκυριά βρέθηκαν αντιμέτωπα με υψηλό κόστος στέγασης.
iEidiseis.gr
