Την οικονομική ασφυξία και τις βαθιές ανισορροπίες που διέπουν την ελληνική αγορά ακινήτων αναδεικνεύει νέα ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου.
Η έκθεση, που διενεργήθηκε με βάση δεδομένα από την πλατφόρμα Spitogatos, ξεκαθαρίζει ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν είναι μια απλή έλλειψη σπιτιών, αλλά ένα περίπλοκο ζήτημα κακής κατανομής του υπάρχοντος αποθέματος, το οποίο απαιτεί στοχευμένες πολιτικές αποφάσεις βασισμένες σε πραγματικά δεδομένα.
Εκτόξευση τιμών έναντι του εισοδήματος
Το πιο εντυπωσιακό στοιχείο της έρευνας αφορά τη δυσαναλογία ανάμεσα στο κόστος στέγασης και τις οικονομικές δυνατότητες των πολιτών. Από το 2016, οι ζητούμενες τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει κατακόρυφη άνοδο της τάξης του 85%, την ώρα που στο ίδιο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε μόλις κατά 47%.
Αυτή η απόκλιση οδηγεί σε οικονομική ασφυξία, καθώς το 2025 το μέσο κόστος στέγασης απορροφούσε πλέον πάνω από το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, με δύο στα πέντε νοικοκυριά να αναγκάζονται να διαθέτουν περισσότερο από το 40% των χρημάτων τους για τα έξοδα του σπιτιού. Οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τις δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, όπου οι τιμές είναι αισθητά υψηλότερες συγκριτικά με την υπόλοιπη επικράτεια.
Παρόλο που η Ελλάδα διαθέτει έναν από τους υψηλότερους δείκτες κατοικιών ανά πολίτη στην Ευρωπαϊκή Ένωση, η αγορά παρουσιάζει σοβαρές αναντιστοιχίες ως προς το είδος και το κόστος των διαθέσιμων ακινήτων:
Απρόσιτες τιμές πώλησης: Το 55% των σπιτιών που πωλούνται κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ποσό απαγορευτικό για την πλειονότητα των Ελλήνων αγοραστών.
Υψηλά ενοίκια: Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου αγγίζει τα 575 ευρώ πανελλαδικά, ενώ στην Αττική εκτινάσσεται στα 785 ευρώ τον μήνα.
Λανθασμένα τετραγωνικά: Το ένα τρίτο των ακινήτων προς πώληση αφορά μεγάλα σπίτια (άνω των 120 τ.μ.), την ώρα που οι αγοραστές αναζητούν μικρότερα. Αντίστοιχα, στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα και Θεσσαλονίκη), μόλις το 30% των διαθέσιμων σπιτιών προς ενοικίαση είναι κάτω από 60 τ.μ.
Αργές διαδικασίες: Ένα ακίνητο χρειάζεται κατά μέσο όρο οκτώ μήνες για να πουληθεί και έξι μήνες για να νοικιαστεί, παρά την αύξηση των αγγελιών.
Βραχυχρόνιες μιοσθώσεις και ενεργειακό κόστος
Η ραγδαία εξάπλωση πλατφορμών τύπου Airbnb έχει παίξει καθοριστικό ρόλο στην κρίση. Μεταξύ 2017 και 2024, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατέγραψαν εντυπωσιακή αύξηση 240%, φτάνοντας τις 230.000 καταχωρίσεις (περίπου το 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας). Η υψηλή συγκέντρωσή τους σε περιοχές μεγάλης ζήτησης στερεί ακίνητα από τις μακροχρόνιες μισθώσεις και συμπαρασύρει τις τιμές προς τα πάνω.
Επιπλέον, το στεγαστικό κόστος επιβαρύνεται σημαντικά από την παλαιότητα και την ενεργειακή αναποτελεσματικότητα των ελληνικών κτιρίων. Είναι ενδεικτικό ότι μια ελληνική κατοικία καταναλώνει περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με μια αντίστοιχη στην Πορτογαλία.
Τι προτείνει το ΔΝΤ
Για την εξομάλυνση της κατάστασης, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο εισηγείται μια δέσμη συνδυαστικών μέτρων που εστιάζουν σε τέσσερις άξονες. Πρώτον, προτείνεται η μεταρρύθμιση του νομικού πλαισίου για τις εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίες, ώστε να απελευθερωθούν χιλιάδες κλειστά ακίνητα.
Δεύτερον, κρίνεται απαραίτητη η επιβολή στοχευμένων περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ειδικά σε περιοχές όπου εντοπίζεται έντονο πρόβλημα.
Τρίτον, προκρίνεται η ανάγκη για κρατικές επενδύσεις που θα δημιουργήσουν προσιτές επιλογές κοινωνικής στέγασης. Τέλος, το πλάνο περιλαμβάνει μέτρα για την τόνωση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου, προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι σοβαρές ελλείψεις σε εργατικό δυναμικό.
Rosa.gr