Σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του ν. 3741/1929, η προωθούμενη μεταρρύθμιση του δικαίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας επιχειρεί να καλύψει ένα διαχρονικό έλλειμμα: την ύπαρξη ενός ενιαίου, λειτουργικού και σύγχρονου πλαισίου ρύθμισης των σχέσεων συνιδιοκτησίας. Πρόκειται για μία πρωτοβουλία που, κατ’ αρχήν, ανταποκρίνεται σε πραγματικές ανάγκες, δεδομένου ότι το ισχύον καθεστώς έχει διαμορφωθεί αποσπασματικά, χωρίς συστηματική κωδικοποίηση.
Όπως έχει επισημανθεί από το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο πεδίο της οριζόντιας ιδιοκτησίας έχουν σωρευθεί περισσότερες από 1.100 διάσπαρτες νομοθετικές ρυθμίσεις, γεγονός που καταδεικνύει την έκταση της κανονιστικής πολυδιάσπασης και τα συνακόλουθα προβλήματα ασφάλειας δικαίου. Η επιχειρούμενη ενοποίηση και αναμόρφωση αποτελεί, συνεπώς, όχι απλώς επιλογή πολιτικής, αλλά αναγκαιότητα.
Οι βασικοί άξονες της μεταρρύθμισης - η ευχέρεια διαχωρισμού και συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών, η επιτάχυνση της είσπραξης κοινοχρήστων, η καθιέρωση υποχρεωτικής ασφάλισης και αποθεματικού, καθώς και η μείωση των απαιτούμενων πλειοψηφιών για τη λήψη αποφάσεων - κινούνται αναμφίβολα προς την κατεύθυνση ενίσχυσης της λειτουργικότητας των πολυκατοικιών και της αποτελεσματικότερης αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Ειδικότερα, η δυνατότητα διαχωρισμού ή συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών, ακόμη και κατά παρέκκλιση υφιστάμενων κανονισμών, συνιστά μία τομή με σαφές αναπτυξιακό αποτύπωμα, ιδίως υπό τις παρούσες στεγαστικές συνθήκες. Παράλληλα, η επιτάχυνση της είσπραξης κοινοχρήστων και η εισαγωγή εργαλείων όπως η διαταγή πληρωμής επιχειρούν να αντιμετωπίσουν χρόνιες παθογένειες της καθημερινής λειτουργίας των πολυκατοικιών, ενώ η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού και η ασφάλιση των κτιρίων ενισχύουν τη βιωσιμότητα των κοινόχρηστων υποδομών.
Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται και στη μείωση των απαιτούμενων ποσοστών πλειοψηφίας για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως σε ζητήματα επισκευών και ενεργειακών αναβαθμίσεων. Η ρύθμιση αυτή δύναται να άρει υπαρκτά αδιέξοδα και να επιτρέψει την υλοποίηση αναγκαίων παρεμβάσεων που μέχρι σήμερα καθυστερούσαν λόγω έλλειψης συναίνεσης.
Ωστόσο, η ενίσχυση της ευελιξίας δεν είναι ουδέτερη ως προς τις ισορροπίες της συνιδιοκτησίας. Η μείωση των ποσοστών πλειοψηφίας επηρεάζει άμεσα το επίπεδο προστασίας της μειοψηφίας, ιδίως σε περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία συγκεντρώνεται σε έναν ή λίγους φορείς, όπως επενδυτικά σχήματα ή εταιρείες διαχείρισης ακινήτων.
Στις περιπτώσεις αυτές, η έννοια της πλειοψηφίας ενδέχεται να αποσυνδεθεί από την αρχή της συλλογικής βούλησης και να μετατραπεί σε εργαλείο επιβολής. Αποφάσεις για εκτεταμένες ανακαινίσεις, ενεργειακές αναβαθμίσεις ή αισθητικές παρεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους μπορούν να λαμβάνονται με γνώμονα τη μεγιστοποίηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου, χωρίς αντίστοιχη στάθμιση της αναγκαιότητας ή της αναλογικότητας της επιβάρυνσης για το σύνολο των συνιδιοκτητών.
Ο κίνδυνος αυτός δεν είναι θεωρητικός. Η μετακύλιση υψηλού κόστους σε μειοψηφούντες ιδιοκτήτες, χωρίς επαρκείς μηχανισμούς εξισορρόπησης, δύναται να οδηγήσει σε ουσιώδεις στρεβλώσεις. Το ζήτημα καθίσταται εντονότερο σε συνδυασμό με τη διευκόλυνση της είσπραξης κοινοχρήστων: Εφόσον δαπάνες μεγάλης έκτασης ενταχθούν στην έννοια των κοινοχρήστων, η μη καταβολή τους μπορεί να ενεργοποιήσει διαδικασίες διαταγής πληρωμής και, εν συνεχεία, αναγκαστικής εκτέλεσης.
Κατά συνέπεια, ένας ιδιοκτήτης ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπος με σοβαρές νομικές συνέπειες όχι λόγω αυθαίρετης συμπεριφοράς, αλλά λόγω αδυναμίας συμμόρφωσης σε αποφάσεις που ελήφθησαν από μία ισχυρή πλειοψηφία με διαφορετικά οικονομικά κίνητρα.
Υπό το πρίσμα αυτό, η θέσπιση ειδικών δικλείδων προστασίας καθίσταται αναγκαία. Ενδεικτικά, απαιτείται:
- η πρόβλεψη αυξημένων ποσοστών πλειοψηφίας για δαπάνες που υπερβαίνουν συγκεκριμένο οικονομικό όριο,
- η σαφής διάκριση μεταξύ αναγκαίων επισκευών και παρεμβάσεων βελτιωτικού ή επενδυτικού χαρακτήρα,
- η εισαγωγή μηχανισμών ελέγχου καταχρηστικών αποφάσεων της πλειοψηφίας,
- η πρόβλεψη ειδικών ρυθμίσεων σε περιπτώσεις συγκέντρωσης ιδιοκτησίας,
- καθώς και η δυνατότητα σταδιακής καταβολής ή άλλων μορφών προστασίας για οικονομικά ασθενέστερους ιδιοκτήτες.
Παράλληλα, η ενίσχυση των αρμοδιοτήτων του διαχειριστή οφείλει να συνοδεύεται από σαφές πλαίσιο διαφάνειας και λογοδοσίας, ώστε να αποτραπεί η συγκέντρωση εξουσίας χωρίς επαρκή έλεγχο.
Υπό τα δεδομένα αυτά, η επιτυχία της μεταρρύθμισης δεν θα κριθεί αποκλειστικά από την επιτάχυνση των διαδικασιών ή την ενίσχυση της λειτουργικότητας των πολυκατοικιών. Θα κριθεί, πρωτίστως, από το εάν το νέο πλαίσιο κατορθώσει να διατηρήσει την αναγκαία ισορροπία μεταξύ της αποτελεσματικής λήψης αποφάσεων και της ουσιαστικής προστασίας της μειοψηφίας.
Συμπερασματικά, το υπό διαμόρφωση νομοθετικό εγχείρημα ανταποκρίνεται σε υπαρκτές ανάγκες εκσυγχρονισμού και εξορθολογισμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η ενίσχυση της πλειοψηφίας και η διευκόλυνση της επιβολής οικονομικών υποχρεώσεων καθιστούν αναγκαία την πρόβλεψη σαφών ορίων και εγγυήσεων. Χωρίς αυτές, ελλοχεύει ο κίνδυνος η επιδιωκόμενη ευελιξία να οδηγήσει σε αποδυνάμωση της θέσης των ασθενέστερων συνιδιοκτητών και σε μετατόπιση της ισορροπίας υπέρ φορέων με αυξημένη οικονομική ισχύ.
Η πρόκληση, συνεπώς, για τον νομοθέτη είναι να διαμορφώσει ένα πλαίσιο που θα επιτρέπει την άρση των υφιστάμενων δυσλειτουργιών, χωρίς να υπονομεύει τον συλλογικό χαρακτήρα της συνιδιοκτησίας. Ένα πλαίσιο που δεν θα περιορίζεται στη διευκόλυνση των αποφάσεων, αλλά θα διασφαλίζει ότι αυτές λαμβάνονται με όρους αναλογικότητας, διαφάνειας και δικαιοσύνης.
ΕΥΡΩΠΙΑ ΣΠ. ΣΥΝΟΔΙΝΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ - LL.M Criminal Law
Newsbomb.gr