Σχεδόν δύο χρόνια μετά την έναρξη της κρίσης στον κατασκευαστικό κλάδο, η κυβέρνηση εξακολουθεί να αδυνατεί να προσφέρει ουσιαστική και οριστική λύση. Η αδυναμία εξασφάλισης ασφάλειας δικαίου, ισονομίας και σταθερού νομοθετικού πλαισίου έχει στερήσει από μια πολλά υποσχόμενη αγορά –όπως είναι η ελληνική αγορά ακινήτων και ο κατασκευαστικός τομέας– τις αναγκαίες προϋποθέσεις για ανάπτυξη.
Τον Μάιο του 2025, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) κατέθεσε στη Βουλή εξουσιοδοτική νομοθετική ρύθμιση με σκοπό την αναμόρφωση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), σε συμμόρφωση με τις ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Η ρύθμιση προβλέπει την έκδοση δύο Προεδρικών Διαταγμάτων –για τον καθορισμό των οικοδομών που ακυρώνονται οριστικά και εκείνων για τις οποίες διατηρούνται τα κίνητρα δόμησης– καθώς και τεσσάρων υπουργικών αποφάσεων για κρίσιμα φορολογικά, πολεοδομικά, διοικητικά και τεχνικά ζητήματα.
Ωστόσο, χωρίς να έχει προηγηθεί η απαιτούμενη έγκριση του ΣτΕ για τα εν λόγω διατάγματα, το ΥΠΕΝ προχώρησε μονομερώς στον καθορισμό της 16ης Ιουνίου 2025 ως καταληκτικής ημερομηνίας για την υποβολή κοινών αιτημάτων από κατασκευαστές και ιδιοκτήτες προς το ΚΕΣΥΠΟΘΑ και το ΚΕΣΑ, για την επανεξέταση οικοδομικών αδειών με τεχνικά, κοινωνικά, οικονομικά και νομικά κριτήρια. Η εν λόγω προθεσμία, η οποία έχει ήδη παρέλθει, ουσιαστικά αναιρείται από νέα διορθωτική ρύθμιση περί παρατάσεων, που επίσης έχει κατατεθεί στη Βουλή.
Η πρόχειρη και αποσπασματική διαχείριση ενός τόσο κρίσιμου ζητήματος έχει οδηγήσει τον κατασκευαστικό κλάδο σε πλήρες αδιέξοδο. Οι ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ τον Ιανουάριο του 2025 ανέδειξαν τις βαθιές αδυναμίες του ΝΟΚ και κατέστησαν αναγκαία την υιοθέτηση σαφών, δίκαιων και εφαρμόσιμων λύσεων. Παρ’ όλα αυτά, το ΥΠΕΝ επιμένει σε θεσμικά ασταθείς παρεμβάσεις, με χρονοδιαγράμματα και διαδικασίες χωρίς νομική και ουσιαστική τεκμηρίωση.
Χαρακτηριστικό της έλλειψης στρατηγικού σχεδιασμού αποτελεί το γεγονός ότι μόλις στις 2 Ιουνίου 2025 –δύο εβδομάδες μετά τη δημοσίευση του Νόμου 5197/2025– κατατέθηκε στο ΣτΕ το πρώτο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος. Το εν λόγω σχέδιο καθορίζει αφενός τι θεωρείται ως έναρξη οικοδομικών εργασιών και αφετέρου θεσμοθετεί το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), ως μηχανισμό αντιστάθμισης των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ.
Ωστόσο, η αρχική προθεσμία για την υποβολή αιτήσεων περί περιβαλλοντικού ισοδυνάμου εξέπνευσε πριν καν ξεκινήσει ουσιαστικά η εφαρμογή της διαδικασίας. Η νέα ρύθμιση περί παράτασης προθεσμιών έρχεται εκ των υστέρων να καλύψει ένα πεδίο που στην πράξη παραμένει ανενεργό.
Επιπλέον, η ελλιπής κατανόηση των άρθρων του ΝΟΚ και των διαδικασιών αδειοδότησης από το ΥΠΕΝ έχει οδηγήσει σε στρεβλές και άδικες νομοθετικές παρεμβάσεις. Ενδεικτικά, σύμφωνα με την τελευταία ρύθμιση, η κατεδάφιση υφιστάμενων κτισμάτων στο ίδιο οικόπεδο θεωρείται τεκμήριο έναρξης εργασιών –και συνεπώς θεμελίωσης δικαιώματος χρήσης των κινήτρων του ΝΟΚ– μόνο εφόσον πραγματοποιήθηκε εντός έξι μηνών πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024. Πρόκειται για ημερομηνία-ορόσημο που έθεσε το ΣτΕ ως σημείο αναφοράς για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών.
Η εξαίρεση ιδιοκτητών που κατεδάφισαν τις κατοικίες τους με πρόδηλη πρόθεση ανέγερσης νέου κτιρίου, βάσει των τότε ισχυουσών διατάξεων και με πρόβλεψη χρήσης του άρθρου 10 περί απόσυρσης στην τεχνική έκθεση που συνοδεύει την άδεια κατεδάφισης, είναι ακατανόητη και άδικη. Η τεχνικά και νομικά ατεκμηρίωτη χρονική προϋπόθεση των έξι μηνών αφήνει ακάλυπτους πολίτες που ενήργησαν καλόπιστα. Το κράτος οφείλει να προστατεύει τους πολίτες –όχι να τους ζημιώνει καταστρέφοντας τις περιουσίες τους και αδικώντας τους.
Και δεν πρόκειται για μεμονωμένη περίπτωση. Αντίστοιχα προβλήματα ανακύπτουν σε πολλές άλλες κατηγορίες οικοδομών και ιδιοκτητών που μένουν εκτός των νέων ρυθμίσεων, ενώ είχαν ήδη επενδύσει με βάση τις προβλέψεις του ΝΟΚ –είτε σε αγορές οικοπέδων, είτε σε εκδόσεις αδειών, είτε σε συμφωνίες αντιπαροχής. Το αποτέλεσμα είναι ένα διογκούμενο αίσθημα αδικίας και αβεβαιότητας.
Το γενικό συμπέρασμα είναι σαφές: ο σχεδιασμός του ΥΠΕΝ παρουσιάζει σοβαρά κενά και απουσιάζει κάθε ένδειξη ενός ολοκληρωμένου, τεχνικά επαρκούς και νομικά στέρεου πλαισίου. Η τεχνική κοινότητα εκφράζει ανοιχτά πλέον την ανησυχία της. Η ανασφάλεια δικαίου και η θεσμική ασάφεια έχουν πλήρως απορρυθμίσει την οικοδομική δραστηριότητα.
Οι ακυρωτικές αποφάσεις του Ιανουαρίου ήταν μόνο η αρχή. Δεκάδες ακόμη υποθέσεις αναμένεται να συζητηθούν ενώπιον του ΣτΕ, οι οποίες θα κρίνουν τη συνταγματικότητα και άλλων βασικών διατάξεων του ΝΟΚ. Στην παρούσα φάση, η χώρα βρίσκεται ουσιαστικά χωρίς λειτουργικό Οικοδομικό Κανονισμό. Οι μηχανικοί αδυνατούν να εκπονήσουν μελέτες, οι πολεοδομίες δεν εκδίδουν νέες άδειες, ενώ, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της αγοράς, οι νέες άδειες παρουσιάζουν πτώση που σε ορισμένους δήμους ξεπερνά το 80% στο πρώτο εξάμηνο του 2025.
Το θεσμικό κενό που έχει δημιουργηθεί απαιτεί άμεση, σοβαρή και συλλογική παρέμβαση. Ο ΝΟΚ του 2012 έχει πλέον ξεπεραστεί από τη νομική και πολεοδομική πραγματικότητα. Είναι επιτακτική ανάγκη η εκπόνηση ενός νέου Οικοδομικού Κανονισμού – σύγχρονου, ξεκάθαρου, περιβαλλοντικά βιώσιμου και νομικά άρτιου.
Οι συνέπειες είναι ήδη εμφανείς: εργολάβοι και εταιρείες σκυροδέματος αναφέρουν κατακόρυφη μείωση στον όγκο εργασιών, ενώ το ντόμινο απώλειας δραστηριότητας επηρεάζει και όλα τα συναφή επαγγέλματα – από τη μελέτη μέχρι την αποπεράτωση.
Η κυβέρνηση οφείλει να δράσει άμεσα. Απαιτείται η συγκρότηση επιτροπής με τη συμμετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, του ΣτΕ, των επαγγελματικών φορέων και των μηχανικών, με στόχο τη διαμόρφωση ενός θεσμικού πλαισίου σταθερού, λειτουργικού και κοινωνικά δίκαιου.
Η αναμόρφωση του Οικοδομικού Κανονισμού δεν αποτελεί μόνο τεχνική αναγκαιότητα. Είναι ζήτημα κράτους δικαίου, πολεοδομικής λογικής και βιώσιμης αστικής ανάπτυξης. Μόνο με σοβαρότητα, ευθύνη και θεσμική συνέχεια μπορεί η χώρα να σχεδιάσει και να υλοποιήσει τις πόλεις του μέλλοντος.
* Ο Κώστας Κιολέογλου, REV, είναι Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer,Tegova
Skai.gr
