Το επίπεδο του 2012, όταν δηλαδή η οικονομική κρίση βρισκόταν στο απόγειό της, προσεγγίζει και πάλι ο δείκτης που παρακολουθεί την αναλογία ανάμεσα στις τιμές πώλησης κατοικιών και το εισόδημα των νοικοκυριών. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ, το 2025 ο σχετικός δείκτης, που ουσιαστικά αποτελεί μια χρήσιμη μέτρηση για το πόσο προσιτή είναι η απόκτηση στέγης, βρέθηκε στις 109,5 μονάδες, έναντι 114,1 μονάδων το 2012. Πρόκειται για το υψηλότερο σημείο που καταγράφεται από τότε, και μάλιστα η τάση παραμένει ανοδική, κάτι που σημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με το εισόδημα των πολιτών και επομένως η πρόσβαση στην απόκτηση στέγης καθίσταται όλο και πιο δύσκολη.
Το στοιχείο αυτό περιλαμβάνεται σε έκθεση που δημοσίευσε στις αρχές της εβδομάδας ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης DBRS, μέλος του ομίλου Morninstar, όπου τονίζεται ότι ο μεγαλύτερος κίνδυνος για την αγορά κατοικίας προέρχεται ακριβώς από τη δυσκολία πρόσβασης των νοικοκυριών στην αγορά στέγης και όχι στον υπερβολικό δανεισμό, που είχε πυροδοτήσει την κρίση χρέους του 2010. Σύμφωνα με τους αναλυτές, η εξέλιξη αυτή θα λειτουργήσει ως φρένο στην εκ νέου επιτάχυνση των τιμών πώλησης. Συγκεκριμένα, εκτιμούν ότι ο ρυθμός ανόδου θα επιβραδυνθεί το επόμενο διάστημα, αφενός μεν λόγω του προβλήματος της προσιτότητας και του αυξανόμενου κόστους κατασκευής, αφετέρου δε λόγω της διατήρησης για μεγάλο χρονικό διάστημα των επιτοκίων σε υψηλό επίπεδο μετά τις πρόσφατες αυξήσεις (αλλά και τις μελλοντικές) από την ΕΚΤ.
Ωστόσο η DBRS δεν αναμένει κάποια σημαντική διόρθωση των τιμών πώλησης κατοικιών, παρότι η ζήτηση δεν μπορεί να ανταποκριθεί στα τρέχοντα επίπεδα. Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, το σταθερά υψηλό αγοραστικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, οι θετικές μακροοικονομικές συνθήκες και η συντηρητική πολιτική δανεισμού από τις τράπεζες στην αγορά στεγαστικής πίστης απομακρύνουν ένα τέτοιο σενάριο.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο οι τιμές στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 6,6% το πρώτο τρίμηνο, αλλά και αύξησης 8,3% στο σύνολο του 2025. Στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη η αύξηση περιορίστηκε σε 5% και 4,7% αντίστοιχα, καθώς το πρόγραμμα "Σπίτι μου 2" ουσιαστικά είχε ολοκληρωθεί από τις αρχές του έτους, ειδικά σε ό,τι αφορά την εξασφάλιση των κατοικιών από τους δικαιούχους. Έτσι, έπαψε και η επίδραση που είχε, κυρίως το 2025, στην πορεία των τιμών, δίνοντας πρόσθετη ώθηση στις τιμές των παλαιότερων κατοικιών.
Είναι, λοιπόν, εμφανής η επιβράδυνση των τιμών. Παράλληλα, σύμφωνα με την ΤτΕ, από το 2017 μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο οι ονομαστικές τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 93,9% στο σύνολο της χώρας, αποκαλύπτοντας την όλο και δυσκολότερη πρόσβαση των νοικοκυριών στην απόκτηση κατοικίας. Ακόμα και αν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός, η πραγματική αύξηση ανέρχεται σε 56%.
Εν τω μεταξύ, κόπωση της αγοράς φαίνεται να προκύπτει και από μια σειρά άλλες παραμέτρους. Στο πρόσφατο τριμηνιαίο δελτίο του ΙΟΒΕ για την πορεία του ιδιωτικού χρέους το δεύτερο τρίμηνο επισημαίνεται (με τη συνεργασία της ReDataset του ομίλου RCG) ότι, παρότι παρατηρείται αύξηση της προσφοράς αγγελιών κατοικιών προς πώληση, οι συναλλαγές μειώνονται και αντίστοιχα αυξάνεται και ο χρόνος παραμονής των ακινήτων στις πλατφόρμες. Παρότι δηλαδή η προσφορά καταγράφει ανοδική τάση, οι συναλλαγές ακολουθούν αντίστροφο "δρομολόγιο". Με βάση τα στοιχεία που προκύπτουν από το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου (β’ τρίμηνο 2025 - β’ τρίμηνο 2026) παρατηρείται οριζόντια πτώση των αγοραπωλησιών, η οποία κυμαίνεται από 17% και 18% στα Νότια και τα Βόρεια Προάστια αντίστοιχα, 23% στο κέντρο της Αθήνας και τον Πειραιά και φτάνει μέχρι και 30% στα Δυτικά Προάστια, όπου η οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών είναι δυσμενέστερη.
Παράλληλα, παρατηρείται και επιμήκυνση του χρόνου που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας πώλησης, λαμβάνοντας υπόψη τον χρόνο παραμονής της κάθε αγγελίας στο Διαδίκτυο. Ειδικότερα, κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου ο απαιτούμενος χρόνος έχει αυξηθεί από 13,6% στη Θεσσαλονίκη (16 ημέρες περισσότερες) έως και 23,5% στον Πειραιά (26 ημέρες περισσότερες). Σημαντικές αυξήσεις παρατηρούνται και στα Δυτικά Προάστια με 22,7%, αλλά και στα Βόρεια με 19,4%, ενώ στα Νότια Προάστια, και παρότι οι τιμές είναι υψηλότερες, φαίνεται πως η απορρόφηση της προσφοράς είναι μεγαλύτερη, μιας και ο χρόνος που απαιτείται ναι μεν έχει αυξηθεί κατά 12,1%, αλλά υπολείπεται σημαντικά άλλων περιοχών.
Με βάση τα στοιχεία, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου παρατηρείται αύξηση των ενεργών αγγελιών από 14% στα Βόρεια Προάστια της Αττικής μέχρι και 26% στα Δυτικά Προάστια. Στο κέντρο της Αθήνας και τα Νότια Προάστια η αύξηση διαμορφώνεται σε 21%, στον Πειραιά σε 19% και στη Θεσσαλονίκη σε 24%, δείγμα της γενικευμένης τάσης ενίσχυσης των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών.
Παγιώνεται η επιβάρυνση των νοικοκυριών για δαπάνες στέγης
Με βάση τα στοιχεία από την πρόσφατη έκθεση της Eurostat για το 2025, προκύπτει ότι το 26,4% των νοικοκυριών (26,9% στις πόλεις και 26,4% στις αγροτικές περιοχές) καταβάλλει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για να καλύψει στεγαστικές ανάγκες (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, δόση στεγαστικού δανείου ή ενοίκιο κτλ.). Ο μέσος όρος στην Ε.Ε. δεν ξεπερνά το 9,6% για όσους μένουν σε πόλεις (και 5,6% για τις αγροτικές περιοχές).
Επίσης, με βάση την έκθεση της Eurostat, από το 2010 μέχρι και το 2025 τα πραγματικά εισοδήματα στην Ελλάδα (αφαιρώντας δηλαδή την επίδραση του πληθωρισμού) μειώθηκαν κατά 22,3% (η μόνη χώρα στην Ε.Ε., με εξαίρεση το οριακό -0,6% της Γαλλίας), ενώ στο σύνολο της Ε.Ε. παρατηρήθηκε αύξηση κατά 25,4%, ενώ σε χώρες όπως η Ρουμανία η αύξηση εντυπωσιάζει, καθώς ανέρχεται σε 160,2% την περίοδο αυτή των 15 ετών.
Παρότι, λοιπόν, πράγματι υπήρξε αύξηση του μέσου μισθού στον ιδιωτικό τομέα, αλλά και του κατώτατου μισθού, και μάλιστα σημαντική, αυτή δεν έχει κατορθώσει να αντιστρέψει τη μέχρι σήμερα πτωτική τάση της αγοραστικής δύναμης, παρά μόνο να την περιορίσει ελαφρώς. Δηλαδή δεν έχει καταστεί εφικτό να αποκατασταθεί έστω μέρος των απωλειών από την περίοδο της οικονομικής κρίσης, η οποία, σημειωτέον, άφησε και εκατομμύρια νοικοκυριά με σημαντικά χρέη, που συνεχίζουν να βαραίνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό.
Παράλληλα, την περίοδο από το 2017 μέχρι και το 2025 στην Ελλάδα η υλική ευημερία αυξήθηκε κατά μόλις 3,9%. Την ίδια περίοδο ο μέσος μισθός πλήρους απασχόλησης με βάση την "Εργάνη" αυξήθηκε κατά 19% ονομαστικά, φτάνοντας τα 1.475 ευρώ/μήνα, ενώ με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ ο μέσος ετήσιος ονομαστικός μισθός έχει καταγράψει ακόμα μεγαλύτερη αύξηση, κατά 29,3%. Ωστόσο, όταν συγκρίνει κανείς τον μέσο πραγματικό μισθό με όρους αγοραστικής δύναμης το ίδιο διάστημα, προκύπτει πτώση κατά 6% για το διάστημα από το 2017 και μέχρι σήμερα (ΟΟΣΑ).
capital.gr
