Υπεύθυνη δήλωση περί μη οφειλής στον συμβολαιογράφο και θυροκόλληση της διαταγής πληρωμής στις προτάσεις για τα κοινόχρηστα.
Αλλαγές στη λειτουργία των πολυκατοικιών έρχονται με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που επεξεργάζεται το Υπουργείο Δικαιοσύνης, με στόχο να εκσυγχρονιστεί ο θεσμός του διαχειριστή και να βρεθεί λύση στο χρόνιο πρόβλημα των απλήρωτων κοινοχρήστων. Φορείς της αγοράς αλλά και απλοί ιδιώτες ζητούν εδώ και καιρό αναβάθμιση τόσο των αρμοδιοτήτων όσο και των ευθυνών του διαχειριστή, καθώς η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες συνοδεύεται από μια σειρά ζητημάτων.
Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, περίπου 2,2 εκατομμύρια κατοικίες, δηλαδή σχεδόν οι μισές στη χώρα, βρίσκονται σε 218.150 πολυκατοικίες, δηλαδή σε κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα το καθένα. Σχεδόν οι μισές από αυτές βρίσκονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Παράλληλα, υπολογίζεται ότι το 50% με 60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, το μοναδικό σωματείο που εκπροσωπεί συλλογικά τον κλάδο, εξυπηρετεί μέσω των μελών του συνολικά 150.000 πολυκατοικίες και πάνω από 1.000.000 οικογένειες σε όλη την Ελλάδα. Με αφορμή τον υπό διαμόρφωση Κώδικα, το σωματείο χαιρέτισε την πρωτοβουλία του Υπουργείου Δικαιοσύνης, χαρακτηρίζοντας ιστορική τη μεταρρύθμιση, η οποία αφορά πάνω από 2 εκατομμύρια νοικοκυριά.
Γιατί χρειάζεται νέο πλαίσιο για τις πολυκατοικίες
Το ισχύον πλαίσιο στηρίζεται στον Ν. 3741/1929, που θεσπίστηκε πριν από σχεδόν έναν αιώνα και, όπως επισημαίνει ο κλάδος, δεν επαρκεί πλέον για τις σύγχρονες ανάγκες, καθώς σήμερα η πλειονότητα των ανθρώπων στην Ελλάδα ζει σε πολυκατοικίες. Τα πιο συνηθισμένα προβλήματα που καταγράφονται από την καθημερινή επαφή με ιδιοκτήτες, ενοίκους και διαχειριστές είναι τα εξής:
- ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές που δεν πληρώνουν κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται οι συνεπείς ένοικοι,
- δυσκολία στη λήψη αποφάσεων για απαραίτητες εργασίες στην οικοδομή, επειδή δεν υπάρχει συμμετοχή στις συνελεύσεις ή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες,
- διαφωνίες για επισκευές σε ανελκυστήρες και υδραυλικά, μέτρα πυρασφάλειας, κεντρική θέρμανση, ενεργειακές παρεμβάσεις και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων,
- απαρχαιωμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών, με ασαφείς ή ανεφάρμοστες διατάξεις, που οδηγούν σε προσωπικές συγκρούσεις,
- συχνή απροθυμία των ιδιωτών ιδιοκτητών να αναλάβουν την ευθύνη του διαχειριστή.
Κενά διαμερίσματα, Χρυσή Βίζα και απλήρωτα κοινόχρηστα
Τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα αποτελούν συχνά πηγή προβλημάτων, κυρίως λόγω της απροθυμίας των ιδιοκτητών να συνεισφέρουν στην ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας, είτε με διάφορες προφάσεις είτε με την «εξαφάνισή» τους.
Το τελευταίο διάστημα, νέο πρόβλημα δημιουργούν και οι αγορές ακινήτων μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Σε ορισμένες περιπτώσεις περνούν αρκετοί μήνες, ακόμη και πάνω από έξι, μέχρι το ακίνητο να αξιοποιηθεί ξανά, συνήθως με μακροχρόνια μίσθωση. Στο διάστημα αυτό κανείς δεν αναλαμβάνει την πληρωμή των κοινοχρήστων, καθώς ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό και οι εκπρόσωποι ή συνεργάτες του στην Ελλάδα δεν είναι πάντα συνεργάσιμοι.
Τι προβλέπεται στον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας, που βρίσκεται ακόμη υπό επεξεργασία, προβλέπει τη θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή, με σαφέστερους κανόνες για τα καθήκοντά του και τη νομιμοποίησή του, αλλά και για τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια. Παράλληλα, θα θεσπιστεί νέα, ταχύρρυθμη νομική διαδικασία για την είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων.
Στο πλαίσιο αυτό, η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει ρύθμιση βάσει της οποίας ο ασυνεπής ιδιοκτήτης, ή η τράπεζα ή η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων, όταν θελήσει να πουλήσει το ακίνητο, θα υποχρεούται να καταθέτει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή περί μη οφειλής κοινοχρήστων. Η δήλωση θα εκδίδεται μέσω gov.gr και θα προσαρτάται στο συμβόλαιο, ως δικλείδα ασφαλείας ώστε να αρθούν οι αδικίες σε βάρος των συνεπών ιδιοκτητών. Έχει προταθεί επίσης να δοθεί η δυνατότητα επίδοσης της διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης, αντί να αναζητά ο διαχειριστής τον ιδιοκτήτη μέσω του Υπουργείου Εξωτερικών και της αρμόδιας πρεσβείας.
Οι προτάσεις του Πανελλήνιου Σωματείου Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων
Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων έχει ήδη στείλει επιστολή στον υπουργό Δικαιοσύνης Γιώργο Φλωρίδη, δηλώνοντας την πρόθεσή του να συμβάλει στον δημόσιο διάλογο με τεκμηριωμένες προτάσεις που βασίζονται στην εμπειρία της αγοράς. Όπως σημειώνει, τα γραφεία διαχείρισης είναι αυτά που θα κληθούν να εφαρμόσουν στην πράξη τον νέο νόμο, γι’ αυτό θεωρεί σημαντικό να καταθέσει τις προτάσεις του εκ των προτέρων.
Οι βασικοί άξονες που προτείνονται είναι:
- ο εκσυγχρονισμός της λειτουργίας των πολυκατοικιών,
- η σαφήνεια και η λογοδοσία στη διαχείριση,
- η αξιοποίηση των ψηφιακών τεχνολογιών στις συνελεύσεις και στη λήψη αποφάσεων,
- η αποτελεσματική αντιμετώπιση των οικονομικών υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών,
- η πρόληψη διαφορών μεταξύ ενοίκων, ιδιοκτητών και διαχειριστών,
- η ενίσχυση της ασφάλειας και της σωστής συντήρησης των κτιρίων,
- η διευκόλυνση ενεργειακών και τεχνολογικών αναβαθμίσεων,
- η δημιουργία ενός απλού, σαφούς και εφαρμόσιμου θεσμικού πλαισίου.
Το σωματείο τονίζει ότι ο νέος νόμος δεν πρέπει να λειτουργήσει μόνο ως μηχανισμός επίλυσης προβλημάτων, αλλά κυρίως ως εργαλείο πρόληψης. Η επιτυχία της μεταρρύθμισης, όπως αναφέρει, θα κριθεί από το κατά πόσο το νέο πλαίσιο θα περιορίσει τις ασάφειες, θα ενισχύσει τη διαφάνεια, θα αποτρέψει τις συγκρούσεις και θα παρέχει ξεκάθαρους κανόνες για την εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.
Ο κλάδος εκφράζει την ελπίδα ότι μέσα από τον θεσμικό διάλογο με όλους τους εμπλεκόμενους θα διαμορφωθεί ένα σύγχρονο νομοθετικό πλαίσιο που θα διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων, θα ξεκαθαρίζει τις ευθύνες διαχειριστών, ιδιοκτητών και ενοικιαστών, θα προβλέπει αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των οφειλών και, εν τέλει, θα ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας.
iEidiseis.gr
