Η πρόωρη διακοπή ενός μισθωτηρίου αποτελεί συχνά πηγή διαφωνιών ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας βρίσκεται υπό έντονη πίεση και τα ενοίκια εξακολουθούν να αυξάνονται σε πολλές περιοχές της χώρας. Η αναζήτηση κατοικίας με χαμηλότερο μίσθωμα, η επιθυμία του ιδιοκτήτη να αξιοποιήσει διαφορετικά το ακίνητό του, αλλά και οι αλλαγές στις προσωπικές ή οικονομικές συνθήκες των δύο πλευρών μπορούν να δημιουργήσουν την ανάγκη διακοπής μιας ενεργής συμφωνίας.
Ωστόσο, η αποχώρηση από ένα μισθωμένο ακίνητο πριν από την προβλεπόμενη ημερομηνία δεν σημαίνει ότι το συμβόλαιο παύει αυτομάτως να ισχύει. Η νομοθεσία θέτει συγκεκριμένους όρους για την πρόωρη λύση της μίσθωσης, ενώ προβλέπει διαφορετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις για τον εκμισθωτή και τον μισθωτή.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση ανάμεσα στην απλή αποχώρηση από το ακίνητο και στη νόμιμη καταγγελία ή κοινή συμφωνία λύσης του μισθωτηρίου, καθώς οι δύο περιπτώσεις δεν έχουν τις ίδιες συνέπειες.
Τριετής η ελάχιστη διάρκεια για την κύρια κατοικία
Σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», για τις μισθώσεις κύριας κατοικίας προβλέπεται ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και όταν στο συμφωνητικό έχει αναγραφεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεσμεύει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή.
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει την αποχώρηση του μισθωτή πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειας, απλώς και μόνο επειδή επιθυμεί να διαθέσει το ακίνητο σε νέο ενοικιαστή με υψηλότερο μίσθωμα ή να το χρησιμοποιήσει για δικούς του σκοπούς.
Υπάρχουν, ωστόσο, συγκεκριμένες περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να επιδιωχθεί η πρόωρη λύση της σύμβασης. Ενδεικτικά, τέτοιες περιπτώσεις είναι η συστηματική καθυστέρηση καταβολής των ενοικίων.
Πότε δικαιούται ο ενοικιαστής να αποχωρήσει νωρίτερα
Αντίστοιχα, ο μισθωτής δεν μπορεί να διακόψει μονομερώς τη μίσθωση χωρίς να υπάρχει νόμιμη ή συμβατική βάση που να δικαιολογεί την απόφασή του.
Υπάρχουν, όμως, περιπτώσεις στις οποίες ο νόμος αναγνωρίζει το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας. Σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο», μία από αυτές αφορά την περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης δεν εξασφαλίζει στον ενοικιαστή τη συμφωνημένη χρήση του ακινήτου ή δεν αποκαθιστά σοβαρά πραγματικά ελαττώματα που εμποδίζουν ουσιαστικά την αξιοποίησή του.
Σε μια τέτοια περίπτωση, κατά κανόνα, απαιτείται προηγουμένως να δοθεί στον εκμισθωτή η δυνατότητα να αποκαταστήσει το πρόβλημα μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα, εκτός εάν συντρέχει κάποια από τις νόμιμες εξαιρέσεις.
Δυνατότητα άμεσης καταγγελίας μπορεί επίσης να υπάρχει όταν η χρήση του ακινήτου δημιουργεί σοβαρό κίνδυνο για την υγεία του ενοικιαστή ή των προσώπων που διαμένουν μαζί του.
Τι ισχύει όταν ο ενοικιαστής φύγει χωρίς συμφωνία
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ο μισθωτής αποφασίζει να εγκαταλείψει το ακίνητο πριν από τη λήξη της μίσθωσης, χωρίς να έχει προηγηθεί συμφωνία με τον ιδιοκτήτη ή να υφίσταται νόμιμος λόγος καταγγελίας.
Σε αυτή την περίπτωση, η αποχώρηση και η παράδοση των κλειδιών δεν συνεπάγονται αυτομάτως ότι έχουν πάψει οι συμβατικές υποχρεώσεις του. Ο εκμισθωτής μπορεί, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, να διεκδικήσει μισθώματα για το υπόλοιπο διάστημα της μίσθωσης, καθώς και πρόσθετη αποζημίωση για τυχόν ζημία που υπέστη.
Κατά τον προσδιορισμό των οικονομικών απαιτήσεων λαμβάνεται υπόψη και το εάν ο ιδιοκτήτης κατάφερε να επαναμισθώσει το ακίνητο ή να το αξιοποιήσει με άλλον τρόπο. Στόχος είναι να αποκατασταθεί η πραγματική ζημία και όχι να υπάρξει διπλή αποζημίωση για την ίδια απώλεια.
Η αποχώρηση δεν σημαίνει αυτόματη διαγραφή των υποχρεώσεων
Ένα από τα συνηθέστερα λάθη είναι η αντίληψη ότι η απλή εγκατάλειψη του ακινήτου ή η υποβολή δήλωσης λύσης της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ αρκεί για να τερματιστεί κάθε οικονομική και συμβατική εκκρεμότητα.
Στην πραγματικότητα, η φορολογική δήλωση της λύσης δεν υποκαθιστά από μόνη της την απαιτούμενη συμφωνία μεταξύ των δύο πλευρών ούτε καταργεί αυτομάτως τυχόν αξιώσεις που απορρέουν από τη μισθωτική σχέση.
Επομένως, καθοριστικό ρόλο έχουν οι όροι του μισθωτηρίου, οι περιστάσεις της πρόωρης αποχώρησης και η ύπαρξη ή μη νόμιμης αιτίας καταγγελίας.
Η γραπτή συμφωνία είναι η ασφαλέστερη λύση
Για την αποφυγή μελλοντικών δικαστικών αντιπαραθέσεων, η συναινετική λύση της μίσθωσης αποτελεί συνήθως την ασφαλέστερη επιλογή. Ιδιοκτήτης και ενοικιαστής μπορούν να συμφωνήσουν εγγράφως την ημερομηνία αποχώρησης, την παράδοση του ακινήτου, την τακτοποίηση των οφειλών και την τύχη της εγγύησης.
Με αυτόν τον τρόπο αποσαφηνίζονται οι υποχρεώσεις κάθε πλευράς και περιορίζεται ο κίνδυνος μεταγενέστερων διεκδικήσεων.
Όπως επισημαίνει στον «Ελεύθερο Τύπο» η δικηγόρος Ευρωπία Συνοδινού, η πρόωρη λύση μιας μίσθωσης δεν ταυτίζεται με την απλή αποχώρηση του ενοικιαστή. Η καταγραφή της συμφωνίας και η σαφής διευθέτηση των οικονομικών εκκρεμοτήτων αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την αποφυγή μελλοντικών διαφορών.
Οι αυξήσεις στα ενοίκια εντείνουν τις πιέσεις
Την ίδια στιγμή, η ανοδική πορεία των μισθωμάτων σε αρκετές περιοχές της χώρας δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI του Spitogatos για το τρίτο τρίμηνο, σε επιμέρους περιοχές καταγράφηκαν ετήσιες αυξήσεις που ξεπέρασαν ακόμη και το 25%.
Στην Αττική, η Καισαριανή εμφάνισε τη μεγαλύτερη άνοδο, με ποσοστό 25,7%, ενώ ακολούθησαν το Νέο Ψυχικό με 21,8% και το κέντρο της Αθήνας με 19,1%.
Στη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφηκε στην Επανομή, όπου τα ζητούμενα ενοίκια ενισχύθηκαν κατά 30,5%. Ακολούθησαν η Μενεμένη με 22,6% και η περιοχή Βαρδάρη – Λαχανόκηποι με 20,4%.
Οι ανατιμήσεις αυτές ενισχύουν την τάση αναζήτησης οικονομικότερων κατοικιών από τους ενοικιαστές, ενώ παράλληλα δημιουργούν κίνητρο σε ορισμένους ιδιοκτήτες να επανεξετάσουν το ύψος των μισθωμάτων τους.
Για τους ιδιοκτήτες μετρά και η συνέπεια του ενοικιαστή
Παρά τις αυξήσεις που καταγράφονται στην αγορά, η επιλογή ενός νέου μισθωτή αποκλειστικά με κριτήριο το υψηλότερο ενοίκιο δεν αποτελεί πάντοτε την καλύτερη λύση για τον ιδιοκτήτη.
Ο γενικός γραμματέας Ενημέρωσης και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνος Κρανίδης, υπογραμμίζει ότι η αξιοπιστία και η συνέπεια του ενοικιαστή έχουν ιδιαίτερη βαρύτητα για τον εκμισθωτή. Ένας άνθρωπος που πληρώνει εγκαίρως το μίσθωμα και έχει αποδείξει ότι ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του μπορεί να αποδειχθεί πολύτιμος για τον ιδιοκτήτη, ακόμη και αν το ενοίκιο που καταβάλλει είναι χαμηλότερο από εκείνο που θα μπορούσε να εξασφαλίσει από μια νέα μίσθωση.
Η διατήρηση μιας σταθερής και αξιόπιστης μισθωτικής σχέσης μπορεί να περιορίσει τον κίνδυνο απώλειας εισοδήματος, καθυστερήσεων πληρωμών και νέων εξόδων που ενδέχεται να προκύψουν από την αναζήτηση άλλου ενοικιαστή.
Στο ίδιο πλαίσιο, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει τη σημασία της συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, καθώς η μίσθωση κατοικίας δεν αποτελεί απλώς μια οικονομική συναλλαγή, αλλά μια διαρκή σχέση συνεργασίας που απαιτεί συνέπεια, αμοιβαίο σεβασμό και καλή πίστη.
Newsbomb.gr
