Με αφορμή την κατάθεση του φορολογικού νομοσχεδίου στη Βουλή, μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης και ενόψει της ψήφισής του, η συζήτηση για τους διαφορετικούς συντελεστές φορολόγησης των ακινήτων επαναφέρει στο προσκήνιο τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς και τη στεγαστική κρίση. Η προτεινόμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% απαιτεί ουσιαστική αξιολόγηση: ποιους επιβαρύνει, ποιες συναλλαγές επηρεάζει και κατά πόσο διευκολύνει τελικά την πρόσβαση των ελληνικών οικογενειών στην κατοικία.
Η αποτελεσματικότητα μιας στεγαστικής παρέμβασης κρίνεται από συγκεκριμένα αποτελέσματα: πόσες κατοικίες γίνονται διαθέσιμες, σε ποιες περιοχές, με ποιο κόστος και για ποια νοικοκυριά. Η αύξηση ενός φόρου δεν συνιστά, από μόνη της, απόδειξη κοινωνικής αποτελεσματικότητας.
Με αυτά τα κριτήρια πρέπει να αξιολογηθεί το άρθρο 16, το οποίο προβλέπει αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 52, η ρύθμιση αφορά οριστικά συμβόλαια που καταρτίζονται από την 1η Ιουλίου 2027 και μετά.
Πριν όμως εξεταστεί η αποτελεσματικότητα του συντελεστή, πρέπει να αποσαφηνιστεί και να επανεξεταστεί το ίδιο το πεδίο εφαρμογής του. Διότι η επιλογή των προσώπων που επιβαρύνονται αποτελεί κεντρικό ζήτημα της ρύθμισης.
Άλλο η υπηκοότητα, άλλο η φορολογική κατοικία
Στην αρχική δημόσια παρουσίαση του μέτρου, η αναφορά σε αγοραστές από τρίτες χώρες δημιούργησε την εντύπωση μιας επιβάρυνσης που συνδέεται με την προέλευση ή την υπηκοότητα του αγοραστή. Το κατατεθέν άρθρο 16, ωστόσο, χρησιμοποιεί διαφορετικό κριτήριο: τη φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
Η διαφορά είναι ουσιαστική. Η υπηκοότητα προσδιορίζει τον νομικό δεσμό ενός προσώπου με ένα κράτος. Η φορολογική κατοικία προσδιορίζει τη φορολογική του υπαγωγή και μπορεί να συνδέεται με την εργασία και την εγκατάστασή του στο εξωτερικό.
Με το κριτήριο της διάταξης, στο πεδίο εφαρμογής μπορούν να περιλαμβάνονται Έλληνες πολίτες, ομογενείς, Έλληνες μετανάστες και εργαζόμενοι στο εξωτερικό, εφόσον έχουν τη φορολογική τους κατοικία σε χώρα εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Το κατατεθέν κείμενο προβλέπει εξαίρεση για αγορές κατοικίας από δικαιούχους της απαλλαγής του άρθρου 42. Η εξαίρεση αυτή, όμως, δεν ισοδυναμεί με γενική εξαίρεση όλων των Ελλήνων του εξωτερικού ή όλων των ομογενών.
Ένας Έλληνας που εργάζεται επί χρόνια στο εξωτερικό και αποταμιεύει για να αποκτήσει κατοικία στην πατρίδα του μπορεί επομένως να βρεθεί αντιμέτωπος με την ίδια αυξημένη επιβάρυνση που επιβάλλεται σε έναν διεθνή επενδυτή, εφόσον δεν δικαιούται τη συγκεκριμένη απαλλαγή.
Η φορολογική εγκατάσταση εκτός ΕΕ και ΕΟΧ δεν συνεπάγεται υψηλή περιουσία, επενδυτική δραστηριότητα ή κερδοσκοπικό σκοπό. Μπορεί να αποτελεί απλώς συνέπεια μιας επαγγελματικής διαδρομής, μιας μετακίνησης για εργασία ή μιας οικογενειακής επιλογής.
Σε κάθε περίπτωση, πρέπει να επανεξεταστεί ποιους ακριβώς αφορά ο αυξημένος φόρος. Άλλο η επιλογή επιβάρυνσης υπηκόων τρίτων χωρών και άλλο η υπαγωγή κάθε φυσικού προσώπου με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ. Οι δύο επιλογές έχουν διαφορετικό εύρος, διαφορετικές συνέπειες και απαιτούν αυτοτελή αιτιολόγηση.
Η επισήμανση αυτή δεν προδικάζει ότι η υπηκοότητα αποτελεί αυτομάτως καταλληλότερο ή νομικά επιτρεπτό κριτήριο σε κάθε περίπτωση. Επιβάλλει, όμως, σαφήνεια: ποιο φαινόμενο επιχειρεί να αντιμετωπίσει ο νομοθέτης, ποια κατηγορία αγοραστών θεωρεί ότι το προκαλεί και γιατί επιλέγει το συγκεκριμένο κριτήριο;
Χωρίς αυτή την απάντηση, υπάρχει κίνδυνος μια παρέμβαση που παρουσιάζεται ως μέτρο περιορισμού της εξωτερικής επενδυτικής ζήτησης να επιβαρύνει ένα πολύ ευρύτερο και ετερογενές αγοραστικό κοινό, συμπεριλαμβανομένων ανθρώπων με σταθερούς δεσμούς με την Ελλάδα.
Η κατοικία του ενός εκατομμυρίου δεν απαντά στη στεγαστική ανάγκη μιας νέας οικογένειας
Η στεγαστική πίεση επιβαρύνει ιδιαίτερα τις νέες ελληνικές οικογένειες, οι οποίες αντιμετωπίζουν περιορισμένα ίδια κεφάλαια, υψηλές τιμές αγοράς και δυσκολίες χρηματοδότησης.
Με βάση την επαγγελματική εμπειρία στην αγορά, η αναζήτησή τους συγκεντρώνεται κατά κανόνα σε κατοικίες αξίας κάτω από τις 500.000 ευρώ και, για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών, πολύ χαμηλότερα. Οι 500.000 ευρώ χρησιμοποιούνται εδώ ως ενδεικτικό ανώτατο όριο διαχωρισμού για μια πρόταση πολιτικής. Δεν αποτελούν μέσο προϋπολογισμό ούτε ορισμό της προσιτής κατοικίας.
Μια κατοικία αξίας ενός ή δύο εκατομμυρίων ευρώ απευθύνεται σε διαφορετική αγοραστική βάση. Η αποθάρρυνση της αγοράς της από έναν φορολογικό κάτοικο εκτός ΕΕ και ΕΟΧ δεν τη μετατρέπει αυτομάτως σε προσιτή επιλογή για μια νέα οικογένεια.
Συνεπώς, η επιβολή πρόσθετου φόρου σε αυτό το τμήμα της αγοράς δεν διαθέτει αυτονόητο, άμεσο μηχανισμό αύξησης της διαθεσιμότητας κατοικιών που μπορούν να αποκτήσουν τα εγχώρια νοικοκυριά.
Υπάρχουν ασφαλώς έμμεσες αλληλεπιδράσεις, μέσω των αξιών γης, της κατανομής των επενδύσεων και της μετατόπισης της ζήτησης. Η ένταση και η γεωγραφική έκτασή τους, όμως, χρειάζονται τεκμηρίωση. Δεν αρκεί η γενική παραδοχή ότι κάθε αγορά κατοικίας από το εξωτερικό επιδεινώνει εξίσου το στεγαστικό πρόβλημα.
Το κόστος κατασκευής παραμένει στο κέντρο του προβλήματος
Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών αποτελεί βασική παράμετρο της στεγαστικής κρίσης. Εξίσου σημαντικό είναι το κόστος με το οποίο μπορεί να παραχθεί πρόσθετη προσφορά.
Οι πιέσεις στην ενέργεια, στις μεταφορές, στα οικοδομικά υλικά και στην εργασία, η διαθεσιμότητα εξειδικευμένων συνεργείων και το χρηματοδοτικό κόστος επηρεάζουν τη βιωσιμότητα κάθε νέου έργου.
Το συνολικό κόστος ανάπτυξης περιλαμβάνει επίσης τη γη, τις μελέτες, τις αδειοδοτήσεις και τον χρόνο ολοκλήρωσης. Όταν αυξάνονται αυτές οι συνιστώσες, αυξάνεται και το επίπεδο τιμών στο οποίο ένα έργο μπορεί να υλοποιηθεί.
Η μετακύλιση του κόστους στην τιμή πώλησης εξαρτάται από τη ζήτηση και τις τοπικές συνθήκες. Όπου η αγορά δεν μπορεί να απορροφήσει την ανατίμηση, η προσαρμογή μπορεί να γίνει μέσω περιορισμού του περιθωρίου κέρδους, αναβολής της επένδυσης ή ματαίωσης του έργου.
Μια πολιτική που επιδιώκει περισσότερες προσιτές κατοικίες πρέπει επομένως να εξετάζει ταυτόχρονα το διαθέσιμο απόθεμα και το κόστος δημιουργίας νέου.
Οι ανατιμήσεις των νεόδμητων επηρεάζουν και τις παλαιές κατοικίες
Όταν μια νέα κατοικία γίνεται ακριβότερη, μέρος των αγοραστών στρέφεται σε παλαιότερα ακίνητα της ίδιας περιοχής, ενισχύοντας τη ζήτηση για το υφιστάμενο απόθεμα.
Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών χρησιμοποιούν συχνά τις τιμές των νεόδμητων ως σημείο αναφοράς, προσαρμόζοντας τις απαιτήσεις τους ανάλογα με την ηλικία και την κατάσταση του ακινήτου.
Το αυξημένο κόστος υλικών και εργασίας επιβαρύνει και την ανακαίνιση. Ένα παλαιό διαμέρισμα μπορεί να εμφανίζει χαμηλότερο τίμημα αγοράς, αλλά να απαιτεί σημαντική πρόσθετη δαπάνη για να καταστεί λειτουργικό και ενεργειακά επαρκές.
Ο μηχανισμός αυτός δεν συνεπάγεται αυτόματη ή ισόποση αύξηση όλων των τιμών. Εξηγεί, ωστόσο, πώς η ανατίμηση της νέας κατασκευής μπορεί να μεταδώσει πιέσεις στην παλαιά κατοικία.
Ένας πρόσθετος φόρος στον αγοραστή δεν μειώνει καμία από αυτές τις συνιστώσες κόστους.
Τέσσερις αριθμοί, διαφορετικά καθεστώτα
Η εικόνα των 0%, 3%, 15% και 24% αποτυπώνει τη φορολογική πολυπλοκότητα, αλλά απαιτεί και τεχνική ακρίβεια.
Το «0%» περιγράφει σχηματικά την απαλλαγή πρώτης κατοικίας, εντός ορίων και υπό προϋποθέσεις. Το 3% είναι ο βασικός συντελεστής φόρου μεταβίβασης, πριν από τον πρόσθετο φόρο υπέρ δήμων. Το 15% είναι ο προτεινόμενος αυξημένος συντελεστής. Το 24% αφορά τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ στις παραδόσεις ακινήτων που υπάγονται σε αυτόν, με την εφαρμογή του να τελεί υπό προσωρινή αναστολή στις καλυπτόμενες περιπτώσεις.
Δεν πρόκειται για τέσσερις συντελεστές του ίδιου φόρου. Πρόκειται, όμως, για διαφορετικά καθεστώτα που συνυπάρχουν με εξαιρέσεις, προϋποθέσεις και διαδοχικές προσωρινές ρυθμίσεις.
Η διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση μπορεί να υπηρετεί θεμιτούς κοινωνικούς σκοπούς. Κάθε πρόσθετη διαφοροποίηση χρειάζεται, ωστόσο, τεκμηρίωση ως προς το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και τις στρεβλώσεις που μπορεί να προκαλέσει.
Η αναστολή ΦΠΑ και η ασυνέχεια του σχεδιασμού
Το νομοσχέδιο προβλέπει παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα ακίνητα για το 2027. Στις συναλλαγές που καλύπτονται από την αναστολή εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης.
Εφόσον μια παράδοση νεόδμητου ακινήτου υπαχθεί ξανά σε ΦΠΑ, δεν επιβάλλεται ταυτόχρονα φόρος μεταβίβασης. Συνεπώς, η διαφοροποίηση του 15% δεν εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη συναλλαγή που υπάγεται σε ΦΠΑ.
Ανακύπτει επομένως ζήτημα συνοχής: σχεδιάζεται μια νέα διαφοροποίηση μέσα σε ένα προσωρινό καθεστώς, χωρίς επαρκώς αποσαφηνισμένη μακροχρόνια σχέση με τη φορολογία των νεόδμητων.
Μια ενδεχόμενη επαναφορά του ΦΠΑ χρειάζεται συνολική αξιολόγηση. Η πραγματική επίπτωση δεν υπολογίζεται με απλή αφαίρεση ονομαστικών συντελεστών, επειδή μεταβάλλεται και η μεταχείριση του ΦΠΑ εισροών του κατασκευαστή.
Αντίστοιχα, εάν η πρόσθετη επιβάρυνση περιορίσει τις πωλήσεις και τη βιωσιμότητα νέων έργων, μπορεί να ανακοπεί ο ρυθμός παραγωγής κατοικιών. Εφόσον η ζήτηση παραμείνει ισχυρή, η μικρότερη μελλοντική προσφορά μπορεί να συντηρήσει πιέσεις στις τιμές. Αυτός ο κίνδυνος χρειάζεται ποσοτικοποίηση πριν από τη νομοθέτηση.
Ίδια ακίνητα, διαφορετική οικονομική αφετηρία
Ας υποθέσουμε ότι δύο αγοραστές αποκτούν όμοια διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία, με τίμημα και φορολογητέα αξία 400.000 ευρώ το καθένα, χωρίς απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Ο ένας υπάγεται στον βασικό συντελεστή 3% και καταβάλλει φόρο 12.000 ευρώ. Ο άλλος υπάγεται στον προτεινόμενο συντελεστή 15%, λόγω της φορολογικής κατοικίας του εκτός ΕΕ και ΕΟΧ, και καταβάλλει 60.000 ευρώ.
Η διαφορά είναι 48.000 ευρώ, πριν από τον πρόσθετο φόρο υπέρ δήμων και τα λοιπά έξοδα: ποσό ίσο με το 12% της αξίας αγοράς.
Ο δεύτερος αγοραστής μπορεί να είναι Έλληνας εργαζόμενος στο εξωτερικό που αγοράζει με αποταμιεύσεις πολλών ετών. Η διάταξη δεν διαφοροποιεί τον συντελεστή ανάλογα με την προέλευση των χρημάτων από εργασία ή επενδυτική δραστηριότητα.
Εάν η αγορά έχει επενδυτικό χαρακτήρα, η πρόσθετη δαπάνη μειώνει την απόδοση. Με ίδια τιμή μεταπώλησης, ο δεύτερος αγοραστής έχει χαμηλότερο οικονομικό αποτέλεσμα. Με ίδιο μίσθωμα, έχει χαμηλότερη απόδοση επί του συνολικού επενδεδυμένου κεφαλαίου.
Η αγορά αποτιμά το ακίνητο βάσει των χαρακτηριστικών του, όχι βάσει του φόρου που πλήρωσε ο ιδιοκτήτης του.
Εάν αυτή η ασυμμετρία αποτελεί συνειδητή επιλογή δημόσιας πολιτικής, πρέπει να αποδειχθεί ότι το στεγαστικό όφελος δικαιολογεί το κόστος της.
Επανεξέταση των υπόχρεων και στοχευμένη εφαρμογή
Η επανεξέταση του μέτρου χρειάζεται δύο παράλληλες κατευθύνσεις: σαφέστερο προσδιορισμό των προσώπων που επιβαρύνονται και ουσιαστικότερη σύνδεση των συναλλαγών που καλύπτονται με τη στεγαστική πίεση.
Πρώτα πρέπει να αποσαφηνιστεί αν η πολιτική επιδίωξη αφορά υπηκόους τρίτων χωρών, φορολογικούς κατοίκους εκτός ΕΕ και ΕΟΧ ή συγκεκριμένα χαρακτηριστικά επενδυτικής ζήτησης. Αυτές οι κατηγορίες δεν ταυτίζονται.
Ιδιαίτερη αξιολόγηση απαιτείται για τους Έλληνες του εξωτερικού και τους ομογενείς. Η γενική υπαγωγή τους βάσει της φορολογικής κατοικίας χρειάζεται ειδική αιτιολόγηση και εξέταση κατάλληλων εξαιρέσεων ή άλλων προβλέψεων, με σαφείς κανόνες και έλεγχο συμβατότητας με το εφαρμοστέο δίκαιο.
Παράλληλα, θα μπορούσε να μελετηθεί η σύνδεση της πρόσθετης επιβάρυνσης με την αξία και τη θέση του ακινήτου. Μια πρόταση προς αξιολόγηση είναι η εφαρμογή της στις κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ, όπου ενδέχεται να υπάρχει μεγαλύτερη επικάλυψη με την εγχώρια στεγαστική ζήτηση, και η διατήρηση του γενικού καθεστώτος για τις μεγαλύτερες αξίες.
Ένα τέτοιο όριο, όμως, δεν μπορεί να λειτουργήσει χωρίς ομαλή μετάβαση. Πριν από τον πρόσθετο φόρο υπέρ δήμων και τα λοιπά έξοδα, αγορά 500.000 ευρώ με φόρο 15% κοστίζει 575.000 ευρώ, ενώ αγορά 510.000 ευρώ με φόρο 3% κοστίζει 525.300 ευρώ.
Η αντιστροφή αυτή απαιτεί μεταβατική ζώνη, αξιόπιστους κανόνες αποτίμησης και έλεγχο δημοσιονομικών επιπτώσεων. Κάθε εναλλακτική πρέπει να αξιολογηθεί με δεδομένα, ώστε η διόρθωση μιας στρέβλωσης να μη δημιουργήσει νέα.
Η αβεβαιότητα έχει επενδυτικό κόστος
Οι αγοραστές και οι επενδυτές συγκρίνουν αγορές βάσει συνολικού κόστους, αναμενόμενης απόδοσης, ρευστότητας και σταθερότητας κανόνων.
Σε περιοχές όπου η διεθνής ζήτηση έχει ιδιαίτερη βαρύτητα, οι πρόσθετες επιβαρύνσεις μπορούν να επηρεάσουν πωλήσεις, ανακαινίσεις και νέα έργα. Η έκταση της επίδρασης χρειάζεται τοπικά δεδομένα.
Δεν είναι δεδομένο ότι κάθε αποχώρηση αγοραστή με φορολογική κατοικία στο εξωτερικό αφήνει πίσω μία προσιτή κατοικία για μια ελληνική οικογένεια. Μπορεί να αφήσει μια απούλητη κατοικία υψηλής αξίας, μια ανακαίνιση που αναβάλλεται ή μια επένδυση που δεν ξεκινά.
Η σημερινή επενδυτική απόφαση καθορίζει την προσφορά αρκετών επόμενων ετών. Γι’ αυτό η φορολογική πολιτική χρειάζεται να εξετάζει και τις μελλοντικές επιπτώσεις στην παραγωγή κατοικιών.
Περισσότερη κατοικία, χαμηλότερο κόστος, σταθεροί κανόνες
Μια συνεκτική στεγαστική πολιτική χρειάζεται ενεργοποίηση κλειστών ακινήτων, αποκατάσταση διατηρητέων, αλλαγές χρήσης κατάλληλων επαγγελματικών κτιρίων και κίνητρα για παραγωγή οικονομικής κατοικίας.
Χρειάζεται σαφείς πολεοδομικούς κανόνες, προβλέψιμες αδειοδοτήσεις και έγκαιρες συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Χρειάζεται επίσης επανεξέταση της φορολογίας των μισθώσεων ως παράγοντα που επηρεάζει την απόφαση ενός ιδιοκτήτη να διαθέσει και να διατηρήσει ένα ακίνητο στη μακροχρόνια αγορά.
Τα δημόσια κίνητρα μπορούν να συνδέονται με δεσμεύσεις διάθεσης κατοικιών σε προσιτά μισθώματα και με επαρκή διάρκεια, ώστε η κοινωνική ανταπόδοση να είναι μετρήσιμη.
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να αξιολογηθεί και ο αυξημένος φόρος μεταβίβασης. Πριν αποφασιστεί πόσο θα επιβαρύνεται μια συναλλαγή, πρέπει να έχει απαντηθεί με σαφήνεια ποιος επιβαρύνεται και γιατί.
Η υπηκοότητα τρίτης χώρας και η φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ και ΕΟΧ αποτελούν διαφορετικά κριτήρια. Η μετάβαση από τη μία περιγραφή στην άλλη διευρύνει και μεταβάλλει το κοινό που αφορά η ρύθμιση. Δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως απλή λεκτική λεπτομέρεια.
Με απαλλαγές, διαφορετικούς συντελεστές και διαδοχικές αναστολές μπορούμε να κατασκευάσουμε ένα ακόμη πιο σύνθετο φορολογικό σύστημα. Για να δημιουργήσουμε περισσότερες προσιτές κατοικίες, χρειάζεται να αντιμετωπίσουμε το κόστος παραγωγής, την ανεπάρκεια της προσφοράς και την αβεβαιότητα που εμποδίζει τις επενδύσεις.
Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με τον πολλαπλασιασμό των φορολογικών συντελεστών. Χρειάζεται να πολλαπλασιαστούν οι κατοικίες που μπορούν πράγματι να αποκτήσουν ή να μισθώσουν τα νοικοκυριά.
* Ο Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MEng, MSc Real Estate Investment and Finance, Heriot-Watt University, Recognised European Valuer — REV, TEGoVA.
Skai.gr
